Понуждение произвести государственную регистрацию договора уступки прав по договору долевого участия
Юристом нашего агентства были оказаны следующие юридические услуги клиенту:
- профессиональная юридическая консультация с изучением и анализом документов;
- проведено досудебное урегулирование спора;
- подготовлен и подан пакет документов в регистрирующий орган;
- представлены интересы клиента в суде;
- осуществлены действия с целью исполнения вынесенного решения суда.
Обстоятельства спора.
В юридическое агентство «Адилханов и партнеры» за юридической консультацией в Краснодаре обратился гражданин К., который пояснил, что является участником долевого строительства однокомнатной квартиры по адресу: г. Ростов-на Дону, Железнодорожный район, Вертолетное поле, строительство которого осуществляется застройщиком – ООО «Новер». Суть правовой проблемы заключается в том, что цедент – ООО УК «Рассвет Строй Инвест» у которого гражданин К. (цессионарий) приобрел права по договору долевого участия, уклоняется от государственной регистрации договора уступки по договору долевого участия. Вместе с тем, гражданин К. (цессионарий) уплатил ООО УК «Рассвет Строй Инвест» (цедент) 50% суммы договора уступки.
Наши юристы и адвокаты в Краснодаре, успешно представляют интересы граждан и юридических лиц в спорах, рассматриваемых в судах общей юрисдикции и арбитражных спорах между коммерческими организациями.
Характер правовой помощи клиенту.
По итогам изучения документов и правового анализа ситуации, клиенту были предложены юридические услуги в целях разрешения возникшего спора.
Юрист по договорному праву, подготовил и подал пакет документов для регистрации договора уступки в Росреестре Ростовской области (по месту нахождения объекта недвижимости), при этом заблаговременно уведомил ООО УК «Рассвет Строй Инвест» о дате и времени явки в орган регистрации для совместной подачи заявления с приложения.
Росреестр по Ростовской области приостановил регистрационные действия в отношении представленного договора уступки, в связи с отсутствием заявления от другой стороны сделки – ООО УК «Рассвет Строй Инвест».
Следующим этапом работы, стало представление интересов в суде в г. Ростове-на-Дону.
Представителем в суде была представлена справка об уплате ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» полной суммы договора долевого участия перед застройщиком – ООО «Новер».
Вместе с тем, основываясь на нормах Закона о долевом участии, представитель обосновал суду, что поскольку цедент - юридическое лицо, а цессионарий - физическое лицо, то изначальна должна регистрация договора уступки, а затем полная оплата по договору уступки цессионарием.
По итогам судебного разбирательства, Железнодорожный районный суд Ростова-на-Дону обязал ООО УК «Рассвет Строй Инвест» произвести государственную регистрацию спорного договора уступки по договору долевого участия в отношении однокомнатной квартиры по адресу: г. Ростов-на Дону, Железнодорожный район, Вертолетное поле.
Данное решение суда является основанием для осуществления Росреестром по Ростовской области регистрационных действий в отношение договора уступки.
Следует отметить, что поскольку на все объекты недвижимости в том, числе объекты долевого участия, оформленные на ООО УК «Рассвет Строй Инвест» наложены аресты, в связи с возбужденным уголовным делом, представителем гражданина К. принято решение об обжаловании наложенного ареста на спорную однокомнатную квартиру по адресу: г. Ростов-на Дону, Железнодорожный район, Вертолетное поле.
Материально-правовое обоснование иска.
В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ (в ред. от 23.07.2013г. и действующей редакции) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В пункте 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, положения статей 11 и 17 Закона N 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту интересов участников долевого строительства, являются обеспечением исполнения обязательства по передаче дольщику объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 17 Закона о долевом участии (в ред. от 23.07.2013г.) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 данной статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно подп. 3 п. 3 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 7 ст. 15 названного Федерального закона, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.