Возможность изменения договора аренды нежилого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств (ограничинительными мерами из-за коронавирсуа)

Возможность изменения договора аренды нежилого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств (ограничинительными мерами из-за коронавирсуа)

Итак, рассмотрим следующую ситуацию.
Между сторонами заключен договор аренды коммерческой недвижимости (нежилого помещения).
В результате эпидемиологической обстановки и ограничительных мер, возникли следующие неблагоприятные обстоятельства:
- арендатор, не имел возможности длительно пользоваться арендованным имуществом в период нерабочих дней, установленных на основании Указов Президента РФ от 25.03.2020 N 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней»;
- невозможность длительно пользоваться арендованным имуществом в период нерабочих дней, установленных на основании Указов Президента РФ от 25.03.2020 N 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней»;
-  ухудшение финансового положения предприятия арендатора (задолженность по арендным платежам, неустойка или пеня за просрочку оплаты аренды, кредиторская задолженность перед контрагентами и пр.);
- в период нерабочих дней арендатор не вел предпринимательскую деятельность и не получал необходимую финансовую прибыль.

Несмотря на возникшие проблемы, определенное число арендаторов после окончания нерабочих дней намерены продолжить пользование арендованным имуществом.
В данном случае, многие арендаторы справедливо считают, что с учетом возникших неблагоприятных обстоятельств, для обеспечения и защиты их имущественных интересов, возникла необходимость внесения изменений в условия заключенных ими договоров аренды.
Это вызвано тем, что исполнение договора аренды без изменения его условий будет нарушать  соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для арендатора такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
В данном контексте речь идет о ст. 451 ГК РФ (изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств).

Ниже приведены некоторые спорные ситуации из арендных правоотношений, разрешение которых возможно путем заключения соглашения между сторонами договора, а в случае невозможности достичь согласия, урегулирование спора в судебном порядке:
- договор содержит условия, предусматривающие право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и его расторжение без обращения в судебные органы, письменно предварительно уведомив об этом арендатора;

- арендодатель в одностороннем порядке увеличил размер арендных платежей по договору (в преддверии начала нерабочих дней или после окончания нерабочих дней);
- арендодатель отказывается предоставлять отсрочку уплаты арендных платежей или заключить соглашение о снижении размера арендной платы арендной платы с учетом возникших извне неблагоприятных обстоятельств;
- арендодатель не проводит за свой счет ремонт переданного в аренду имущества, что  создает препятствия арендатору при пользовании арендованной коммерческой недвижимостью;
- арендодатель намеренно создает условия, препятствующие арендатору в пользовании арендованным имуществом (ремонтные работы, любые формы запрета деятельности арендатора и пр);
- арендатор намерен отказать от части арендуемых помещений по договору;
- арендатором выявлено несоответствие фактической площади арендуемого помещения указанной в договоре аренды, что создает необходимость внесения корректировки сведений о площади арендуемого помещения, а также изменения цены договора из расчета фактической площади помещения.

Сразу стоит отметить, что изменение договора в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, задача достаточно сложная, что представляется возможным при наличии к  тому предусмотренных законом доказательств.

Рассмотрим условия, при которых закон позволяет изменить договор.
Итак, арендатору необходимо представить суду следующие доказательства:

- имущественное изменение обстоятельств после заключения договора, соответствующее критериям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ (справками, бухгалтерскими документами, нормативными и локальными актами, договорами, заключением экспертизы, техническими отчетами и т.п.);
- расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для Арендатора ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (справками, бухгалтерскими документами, нормативными и локальными актами, договорами, заключением экспертизы, техническими отчетами и т.п.);
- исполнение договора аренды без изменения его условий будет нарушать  соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для арендатора такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора;
- факт соблюдения досудебного (претензионного) порядка, предусмотренного законом или договором (направление Арендодателю уведомления об изменении договора (заказным письмом, уведомлением и т.п.), далее -  получение отказа (письмом, уведомлением и т.п.) или неполучение ответа Арендодателя в установленный срок).

Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в его статье 19 предусмотрено три механизма защиты для арендатора по договорам аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

  1. В течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
  2. Размер арендной платы по таким договорам аренды, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
  3. Арендатор по указанным договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Для того, чтобы воспользоваться одним из указанных механизмов, необходимо направить письмо арендодателю, в котором изложить суть своего предложения, а также приложить подписанный арендатором проект соглашения (об отсрочке по арендной плате, об изменении арендной платы или освобождении от арендной платы на период нерабочих дней) в связи с пандемией коронавируса COVID-19.
В случае невозможности достичь соглашения с арендодателем, единственным способом урегулирования возникшего спора, будет являться обращение с соответствующим иском в суд.
Полагаю, что суд в таком деле будет исходить из конкретных обстоятельств конкретного дела, то есть - эпидемиологическая обстановка и ограничительные меры из-за коронавируса самостоятельно не могут быть признаны универсальным обстоятельством непреодолимой силы или обстоятельством, свидетельствующим о существенном изменении обстоятельств.

Согласно ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Важно отметить, что указанная норма закона, при наличии к тому оснований, освобождает арендатора не от оплаты отсроченных арендных платежей, а только лишь от ответственности за нарушение своих обязательств, то есть от уплаты неустойки, пеней иных штрафных санкций по договору.

Во многих регионах РФ, коронавирус признали обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором), в связи с чем арендаторы, поставщики, заказчики и пр. участники гражданских правоотношений могут ссылаться на COVID-19 как на обстоятельство непреодолимой силы.
Согласно ч.1 ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей частиСтороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса (ст. 13 и ст. 16 ГК РФ предусматривает возмещение убытков незаконными актами органа государственной власти)».

Таким образом, в данном случае обязательство арендатора по оплате арендной задолженности может быть прекращено судом.
Об этом гласит позиция Верховного Суда РФ изложенная в Обзоре ВС РФ 21.04.2020 N 1: «если обстоятельства вследствие непреодолимой силы за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 ГК РФ».

Наши юристы по арбитражным спорам готовы оказать Вам профессиональную юридическую помощь в решении споров по договору поставки товаров, строительного подряда, аренды коммерческой недвижимости, оказания услуг.
Арбитражные юристы нашего агентства успешно представляют интересы коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей в арбитражных судах Краснодарского края, Ростовской области Ставропольского края и других регионов.
Если у вас возник спор с контрагентом, предлагаем начать решение с нашей юридической консультации.

Scroll Up