Главная страница » Публикации » Внесение изменений в генеральный план Изменение функциональной зоны земельного участка

Внесение изменений в генеральный план Изменение функциональной зоны земельного участка

ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН. ИЗМЕНЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОЙ ЗОНЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

1.  О том, что такое Генеральный план.

Генеральный план (сокращенно – Генплан) представляет собой документ территориального планирования, который принимается на долгий срок – как правило, на срок не менее чем 20 лет (ст. 9 ГрК РФ). Генплан Краснодара, например, именно на такой срок и утвержден (до 2040 г.) Генплан Сочи – до 2032 г.

Значение данного документа велико и первично – Генплан определяет перспективное развитие города (поселения), определяет, что в южной части города, например, будет располагаться жилая зона, а в северной – будет разрешено строить многоэтажные бизнес-центры, проводить трамвайные ветки и т.д.

Поэтому для его принятия предусмотрена особая процедура – опубликование проекта Генплана, проведение общественных обсуждений или публичных слушаний и, соответственно, принятие или отклонение проекта или предложений.

Вместе с тем, на практике, подавляющее большинство собственников земельных участков не осведомлены ни о рассматриваемом проекте Генплана или внесении в него изменений, ни о проводимых общественных обсуждений или публичных слушаний.

Более того, срок на проведение общественных обсуждений и публичных обсуждений настолько мал, что представляется сомнительным возможность участия в них и защиты своих прав. В частности, до утверждения Генплана г. Краснодара от 02.09.2021 г. общественные обсуждения проводились в период с 06.07.2020 г. по 06.08.2020 г. (т.е. Генплан принимается на 20 лет, а обсуждать его можно всего лишь один месяц). Стоит ли говорить о том, что в это время люди, зачастую, уезжают на отдых?

В результате, утверждение Генплана порождает множество нарушений, в частности, проблему установления функциональных зон, отличных от прежних функциональных зон или установления зон с особыми условиями использования территорий.

2. Приведу несколько примеров наглядно показывающих значение функциональной зоны в генеральном плане на цели использования и застройки земельного участка.

A) Первый пример основан на решении Краснодарского краевого суда, отмененного Верховным Судом РФ с признанием недействующим Генерального плана, утвержденного решением Городской Думы Краснодара.

Компания «Вента», владеющая на праве собственности земельным участком с видом разрешенного использования – офисные здания, административные и общественные здания, обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации Краснодара за получением разрешение на строительство административно-офисного здания.

Компании было отказано на основании того, что Генпланом города указанный земельный участок был включен в две функциональные зоны, а именно: зона застройки многоквартирными жилыми домами и в функциональную зону -  транспортная инфраструктура.

Обжалование отказа в судебных органах на уровне региона, результатов не при несло, поскольку, отказывая в удовлетворении иска, суды указывали, что действующим градостроительным законодательством не запрещено отнесение одного земельного участка к двум функциональным зонам одновременно, кроме того не представлено доказательств нарушения прав Общества.

И лишь, Верховный Суд РФ рассматривая данное дело пришел к выводу о том, что при разработке оспариваемого Генерального плана границы, а также установленный вид разрешенного использования земельного участка Городской Думой не учтены. Кроме того, в связи с установлением иной функциональной зоны, у собственника земельного участка отсутствует возможность осуществлять строительство здания на этом участке, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов Компании.

B) Второй пример приведу из собственной судебной практики в г. Краснодаре по делу, которое к моменту написания статьи, еще не было завершено.

Гражданин В. приобрел в мае 2021г. земельный участок, категория – земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

В последующем гражданин В. выясняет, что Генпланом, утвержденным Городской Думой Краснодара в сентябре 2020г., его участок был включен в функциональную рекреационную зону, а в соответствии с новыми Правилами землепользования и застройки, его участок находится в территориальной зоне - для городской рекреации (парки, скверы, бульвары).

Наши земельные юристы в интересах землевладельца обратились в Администрацию г. Краснодара с заявлением в порядке ст. 24 ГрК РФ о внесении изменений в Генплан в соответствии со ст. 24 ГрК РФ и заявлением в порядке ст. 33 ГрК РФ о внесения изменений в Правила землепользования и застройки с целью изменения установленной незаконно функциональной и территориальной зоны – рекреационная.

Администрацией было отказано в удовлетворении заявлений с указанием того, что Генплан и ПЗЗ утверждены, по ним проводились в общественные обсуждения, в которых гражданин В. не участвовал, а также в связи с целями увеличения зеленого фонда города.

Адвокат по земельным спорам Роман Адилханов к моменту написания настоящей статьи обратился в интересах собственника земельного участка в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать недействующим Генплан и ПЗЗ утв. соответствующими решениями Городской Думы Краснодара в части включения земельного участка Доверителя в функциональную и территориальную зону - рекреационная

Если коротко, то в числе оснований было приведены следующие основные тезисы:

1. земельный участок образован и поставлен на кадастровый учет ранее установления Генпланом и ПЗЗ г. Краснодара в отношении участка рекреационной зоны;
2. установление рекреационной зоны, предполагает реализацию публичного интереса и доступ к участку неопределенным кругом лиц, что напрямую нарушает право частной собственности и пользования участком в соответствии с его видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, вместе с тем, решений об изъятии земельного участка Администрацией города не принималось
3. сам факт наличия на земельном участке зеленых насаждений не является достаточным оснований для установления рекреационной зоны.

C) Следующий пример основан также на реальном решении Санкт-Петербургского городского суда.

Так, Общество «Унисто» приобрело в 2014г. земельный участок для целей строительства офисного здания, однако Законом Санкт-Петербурга в июне 2015г. в Генеральный план города были внесены изменения: в отношении земельного участка была установлена рекреационная зона, которая отныне ограничивала возможности строительства на нем чего-либо не связанного с целями городской рекреации (бульвары, скверы, парки), а также создавало условия для пользования земельным участком Компании любым неограниченным кругом лиц (населения города).

Как водится, судом первой инстанции Компании было отказано в иске с указанием того, что включение земельного участка в функциональную рекреационную зону не затрудняет реализацию права собственности на него.

Верховный суд отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействующим в части Генплан города в части отнесения земельного участка к функциональной рекреационной зоне, отметил, что Зак. Собранием города не приведено надлежащего обоснования для изменения функциональной зоны. Кроме того, земельный участок был образован, приобретен в собственность и постановлен на кадастровый участок ранее внесения изменений в Генплан города в части установления в отношении данного участка рекреационной зоны.

D) Также в качестве примера можно привести следующую ситуацию, когда собственник земельного участка, с видом разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки, намерен осуществить строительство жилого дома на своем участке. Однако обратившись с уведомлением о согласовании строительства, получает ответ от Администрации о том, что его участков находится в функциональной или территориальной зоне - для застройки блокированными жилыми домами, многоквартирной или общественно деловой застройке.

Соответственно осуществить строительство будет невозможным до тех пор, пока не будут внесены изменения в Генплан в части изменения функциональной или территориальной зоны земельного участка на зону - для застройки индивидуальными жилыми домами,

Во всех вышеуказанных случаях, безусловно, Генплан нарушает права собственников земельного участка. Следовательно, в связи с чем возникает необходимость изменить функциональную зону земельного участка.

Земельные адвокаты нашего агентства специализируются на разрешение вопросов, связанных с изменением функциональных и территориальных зон земельных участков, обладают в этой области большим опытом и знаниями.

Наши юристы предлагают Вам следующие юридические услуги;

• анализ земельного участка на предмет установления соответствия функциональной и территориальной зоны земельного участка целевому назначения земли в соответствии с его категорией и видом разрешенного использования;
• подготовка и обращение с заявлением (предложением) о внесении изменений в Генеральный план города, поселения, округа об изменении функциональной зоны земельного участка;
• подготовка и обращение с заявлением (предложением) о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города, поселения, округа об изменении территориальной зоны земельного участка. 

3. Как внести изменения в Генплан и изменить функциональную зону земельного участка.

Изменить функциональную зону можно только посредством внесения изменений непосредственно в Генеральный план и признания недействующим решения в части включения конкретного земельного участка в определенную функциональную зону – рекреационную, застройки многоквартирными жилыми домами, общественно-деловую зону и пр.

Для этого Градостроительным Кодексом предусмотрена особая процедура (которая, кстати, отличается в зависимости от городов) внесения изменений в Генеральный план (ст. ст 9, 24 и 25 ГрК РФ).

Для этого необходимо подготовить соответствующее предложение о внесении изменений в Генеральный план и подать его в отраслевой отдел администрации муниципального образования. В Краснодаре таким органом является Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Краснодара, в Сочи – Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи.

Далее, на основании вышеуказанного предложения, Глава местной администрации принимает решение о подготовке внесения изменений в Генплан, после чего соответствующие предложения направляются на общественные обсуждения или публичные слушания и, в конечном итоге, попадают в законодательный орган Администрации (Городская Дума Краснодара), который решает судьбу соответствующих предложений.

Наши адвокаты оказывают профессиональную юридическую помощь в области земельных правоотношений юридическим лицам и гражданам, являющимся землевладельцами.

Наши земельные юристы оказывают следующий спектр юридических услуг:

1. юридическое сопровождение сделок с земельными участками:

• при заключении договора купли-продажи (разработка и анализ условий договора, проведение переговоров);
• правовой анализ земельного участка (на предмет наличия обременений/ограничений, наличия судебных споров, рисков обращения взыскания на земельный участок).
  
  2. обращения в уполномоченные органы (Администрацию, Департамент архитектуры и градостроительства, Земельный и муниципальный контроль), с целью получения в интересах землевладельца:

• получения разрешения на строительство или отклонения от установленных;
• получения разрешение на изменение вида разрешенного использования земельного участка, на условно разрешенный вид использования.

4. Оспаривание Генерального плана в части установления функциональной зоны в судебном порядке.

Генеральный план поселения, города, городского округа является нормативно-правовым актом территориального планирования, в связи с чем оспаривание Генплана возможно путем предъявления административного искового заявления в соответствии с Гл. 21 Кодекса административного судопроизводства.

При этом, действующим законодательством не предусмотрены сроки его оспаривания или необходимость соблюдения досудебного порядке его оспаривания в административном порядке.

Следует отметить, что высокая сложность и большой объем юридической информации по таким делам, требуют профессионального представления интересов в суде.

Обращаясь за судебным представительством к нашим земельным юристам, Вы можете быть уверено в качестве и эффективности наших юридических услуг.

Адвокат, представляющий Ваши интересы:

• Проанализирует всю информацию относительного Вашего земельного участка, установит имеется ли несоответствие установленной функциональной или территориальной зоны в отношении Вашего участка, нарушается ли право частной собственности и возможность использования земельного участка.
• Обратиться в уполномоченные административные органы с предложением о внесении изменении в Ген план, сопроводит процедуру рассмотрения данного заявления.
• Выработает правовую позицию по делу, подготовит необходимый пакет правовых документов и обратится в суд за защитой Ваших интересов.
• Обеспечит профессионально представление Ваших интересов в арбитражном суде по защите интересов предпринимателей и в суде общей юрисдикции по защите интересов граждан.

Так, собственник земельного участка, права которого нарушены утвержденным Генпланом, вправе обратиться в суд за оспариванием Генплана.

При этом, практика Краснодарского краевого суда достаточно обширна, а его решения нередко обжалуются в Верховном суде.

Отметим несколько показательных и практикообразующих судебных актов по делам об оспаривании Генерального плана, в частности:
решение Краснодарского краевого суда от 20.02.2019 по делу № 3А-13/2019 (3А-1137/2018;)~М-1352/2018;
решение Краснодарского краевого суда от 3 июля 2019 г. по делу № 3а-883/2019,
апелляционное определение Верховного суда РФ №18-АПГ18-46 от 12.12.2018 г.,
апелляционное определение Верховного суда РФ по делу №18-АПА19-94 от 23.01.2020 г.).