Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Земельные отношения исходя из их специфики складываются между органами государственной власти, юридическими и физическими лицами. Объектами таких отношений выступают: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).
Права на земельные участки могут быть принудительно прекращены в случае:
- изъятия для государственных и муниципальных нужд;
- конфискации участка – изъятии по решению суда в виде санкции за совершенное преступление;
- реквизиция – временное изъятие органом государственной власти в чрезвычайных обстоятельствах в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков.
Исчерпывающий перечень целей, для которых участок может быть изъят приведен в ст. 56.3 Земельного кодекса. Например, для строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения. Перечень целей является закрытым и может быть расширен только путем принятия закона.
Изъятие земельного участка осуществляется путем принятия решения уполномоченным органом исполнительной власти, т.е. все, что касается федеральной собственности и объектов федерального значения – компетенция федеральных органов; что касается вопросов региональной собственности и объектов регионального значения – компетенция исполнительных органов субъектов федерации.
При соблюдении каких условий участок изымается в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального и местного значения?
Изъятие участков в целях строительства или реконструкции объектов допускается только в том случае, если указанные объекты предусмотрены:
- утвержденными документами территориального планирования;
- утвержденными проектами планировки территории.
По общему правилу изъятие допускается если объекты для строительства которых оно осуществляется предусмотрены документами территориального планирования. А также проектами планировки территории, но не позднее 6 лет со дня утверждения указанных документов.
Территориальное планирование представляет собой принятие решений по развитию территории, установлению функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения. Так, к документам территориального планирования муниципального образования г. Краснодар относятся схема территориального планирования; генеральный план, который определяет градостроительную стратегию и устанавливает функциональные зоны для жизнедеятельности населения.
Так на официальном сайте администрации г-к Геленджик 08.07.2020г. размещена информация о планируемом изъятии ряда земельных участков в целях реализации проекта по объекту «Строительство транспортных развязок на км. 1504+700 и км. 1515+300 автомобильной дороги М-4 «Дон» - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска, Краснодарский край». Поскольку в качестве цели изъятия – для строительства федеральной транспортной развязки, принимает решение об изъятии федеральный орган исполнительной власти. В названном примере, Федеральное дорожное агентство (Росавтодор). Также к сообщению о планируемом изъятии прикреплен документ, подтверждающий утверждение документации по планировки территории. В противном случае без наличия утвержденных документов территориального планирования и проектов планировки территории изъятие не допускается.
Что учитывать в случае изъятия земельного участка в судебном порядке?
- изучать документацию по планировке территории;
- в случае несогласия с принятым решением о предполагаемом изъятии земельного участка, оспаривать его в судебном порядке;
Судебная практика:
a) сведения о земельных участках, подлежащих изъятию в проекте планировки и межевания территории и согласование его с указанными органами является императивным требованием градостроительного законодательства. – К такому выводу пришел Верховный Суд РФ в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам от 25.12.2019 по делу №117-АПА19-14.
Фабула дела: Общество обратилось в суд с требованием о признании, не действующим постановление Правительства Севастополя от 23.04.2018г. №248-ПП об утверждении документации по планировке территории в части включения земельного участка, принадлежащего Обществу в границы территории земель общего пользования. В обоснование требований Общество указало, что утвержденная документация по планировке территории не содержит сведений об изъятии земельного участка, что противоречит ст. ст. 41-42 ГрК РФ, что нарушает права Общества как арендатора.
Решением Севастопольского городского суда требование Общества удовлетворено частично, Постановление об утверждении проекта планировки территории признано не действующим в части не определения, подлежит ли земельный участок, предоставленный Обществу резервированию или изъятию для государственных нужд.
Верховный суд Российской Федерации согласился с выводами Севастопольского городского суда, оставив решение без изменения.
b) если не оспаривать решение о предполагаемом изъятии – суд откажет в удовлетворении требований. Указанный вывод содержится в Определении Верховного Суда РФ от 06.11.2020 N 310-ЭС20-16725 по делу №А83-8279/2019;
c) если не оспаривать нормативный акт, который устанавливает проекты планировки территории в удовлетворении требований о признании незаконным решения об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд будет отказано. Изложенный вывод содержится в Определении Верховного Суда РФ от 10.03.2020 № 309-ЭС20-467 по делу № А60-70020/2018.
Последствия изъятия земельного участка:
Однако, для сервитутов установлено исключение. Сервитуты сохраняются в случае, если использование земельного участка на условиях сервитут не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие.
Рекомендация: если приобретаете земельный участок нелишним будет убедится нет ли поблизости карьера или заповедника, следует также обратить внимание на красные линии в проекте планировки территории, которые зачастую устанавливаются с целью последующего изъятия земельного участка.
Законодатель предусматривает административный и судебный порядок проведения процедуры изъятия земельных участков. При этом, и в том, и в другом случае основным условием принятия решения об изъятии – является уведомление правообладателя в течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии.
Копию решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган исполнительной власти направляет по почтовому адресу, содержащемуся в ЕГРН, по адресу электронной почты (в случае, если собственник такие сведения сообщил).
Отсутствие сведений в ЕГРН о правах на земельный участок не является препятствием для принятия решения об изъятии. Уполномоченные органы проводят процедур выявления лиц, являющихся правообладателями земельного участка.
Административный порядок изъятия земельного участка завершается подписанием соглашения об изъятии с обязательным содержанием целей изъятия; реквизитов решения об изъятии, срок передачи земельного участка, размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые участки и расположенные на них объекты недвижимости.
В административном порядке, Адвокат участвует в переговорах и согласовывает принципиальные условия соглашения об изъятии с уполномоченным органом исполнительной власти
Однако, в случае несогласия либо с решением об изъятии земельного участка, или предложенными условиями изъятия, собственник вправе обратиться в суд. В указанном случае именно суд будет определять условия изъятия.
При определении размера возмещения за изъятие земельного участка в него включается рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем объектов; убытки, причиненные изъятием земельных участков – изложенные выводы содержатся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020г. по делу №5-КГ20-32.
При этом, рыночная стоимость определяется на момент рассмотрения спора (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ 1 (2014), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 г.; пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 декабря 2015 г.).
Из чего складывается рыночная стоимость?
Из вида разрешенного использования, территориального расположения. Если до принятия решения об изъятии изменилось разрешенное использование участка, то стоимость будет исходя из вида использования.
В судебном порядке Адвокат проводит комплексный анализ документов по планировке территории, в необходимых случаях готовит документы на обжалование решений об изъятии, помогает учесть все нюансы в проведении досудебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов (в случае, если такие объекты есть).
Сложность дел по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд заключается в том, что необходимо детально изучать проекты планировки территории, проводить анализ проводимой процедуры изъятия, выявлять допущенные нарушения. А в случае соблюдения «процедуры» доказать в суде наиболее приемлемый размер компенсации собственнику рыночной стоимости изымаемых земельных участков.
Земельные юристы нашего агентства оказывают квалифицированную юридическую помощь в разрешении земельных споров.
Адвокат Роман Адилханов имеет значительный успешный опыт представления интересов в судах в спорах о признании права собственности на земельный участок, раздела или выдела доли из земельного участка, урегулировании споров по границам участков со смежными владельцами и пр.
Разработка сайта Cessel's WEBGate Studio
