Новый генплан Апшеронска

Новый генплан Апшеронска.

Как сохранить земельный участок в границах Апшеронска?

09.08.2024 г. на официальном сайте государственной системы территориального планирования размещен проект нового генплана Апшеронского городского поселения (ссылка: https://fgistp.economy.gov.ru/lk/#/document-show/347485, УИН: 0360510102020303202408081).

       1. В чем заключаются изменения генплана?

Основные изменения генплана заключаются в исключении земельных участков из границ города Апшеронск, Хуторов Зазулин, Спасов, Цуревский.

Суммарная площадь планируемых к исключению участков составляет 412,63 га.

Из них 93,14 га планируется отнести к сельхозземлям.

Остальные исключаемые участки планируется перевести в земли лесного фонда (316,65 га) и земли водного фонда (2,84 га).

В настоящей статье рассматриваются причины исключения только тех участков, которые переводятся в земли сельхозназначения и приводятся меры, которые можно предпринять для того, чтобы участок сохранить в границах населенного пункта, его назначение как земель населенных пунктов без утраты текущих видов разрешенного использования.

Юридически исключение участков из границ вышеуказанных населенных пунктов повлечет за собой изменение их назначения – участки перестанут быть землями населенных пунктов, станут землями сельхозназначения.

Это значит, что текущее назначение участков будут утрачено, а единственное, для чего их можно будет использовать – для ведения сельхоз деятельности.

Простыми словами, собственники/арендаторы земли, которые ранее могли осуществить застройку жилыми домами, промышленными, торговыми объектами, складами, магазинами и пр. такой возможности могут лишиться по причине того, что разрешенное использование участков будет установлено только для сельскохозяйственных целей.

  1. В связи с какими причинами администрация планирует перевести земельные участки в сельхозземли?

 Градостроительное законодательство устанавливает, что список земельных участков, исключаемых из состава границ населенного пункта, подлежит отображению в материалах по обоснованию нового генплана в текстовом виде.

Из материалов по обоснованию нового генплана следует, что участки суммарной площадью 93,14 га переводятся в сельхозземли по той причине, что, оказывается, они находятся в перечне особо ценных продуктивных сельхозугодий, который ещё в 2005 г. утвержден главной администрации Краснодарского края (339,64 га).

Резонным является вопрос – как могло получиться, что такой «большой» массив земельных участков, ещё с 2005 года являющихся особо ценными сельхозугодьями, вошли в границы населенных пунктов и стали землями населенных пунктов, а сейчас снова переводятся в сельхозземли? И почему факт их нахождения в данном перечне обнаружился только в 2024 году, спустя почти 20 лет?

В материалах по обоснованию это объясняется тем, что информация о нахождении земельных участков в перечне особо ценных продуктивных сельхозугодий направлена департаментом имущественных отношений Краснодарского края, а именно – департамент предоставил разработчику нового генплана границы земель в векторном виде.

  1. Что сделать, чтобы участок не перевели в сельхозземли?

Прежде всего необходимо убедиться:

  • в действительности ли земельный участок расположен в границах сельхозугодий;
  • если да, то имелись ли участок в 2005 г. основания для включения в перечень сельхозугодий? (исследовались ли свойства почв, какие конкретно ее характеристики послужили основанием для включения в перечень, какова была кадастровая стоимость сельхозугодий на момент утверждения перечня и т.д.).

В качестве эффективных могут использоваться следующие способы защиты.

  1. Обращение в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с требованием исключить земельный участок из перечня.

Из доступной практики следует, что земельный участок, находящийся в перечне особо ценных сельхозугодий, но в последующем включенный в границы населенного пункта, должен быть исключен из перечня, в силу того что прямо урегулировано действующим законодательством.

В случае отказа – обращаться за судебной защитой.

Если обнаружится, что земельный участок не находится в границах особо ценных продуктивных сельхозугодий, то:

  1. Обращение в комиссию по землепользованию и застройке и разработчика изменений генплана с заявлением об исключении земельного участка из списка участков, планируемых к исключению Апшеронского городского поселения.

В качестве обоснования необходимо привести доводы и доказательства того, что земельный участок не расположен в перечне особо ценных сельхозугодий 2005 года, в связи с чем он ошибочно включен в перечень участков, планируемых к исключению.

  1. Участие в публичных слушаниях при экспозиции проекта внесения изменений в генплан.

Невозможность исключения земельного участка из населенных пунктов с переводом в сельхозземли должна быть мотивирована тем, что земельные участки не находятся в границах особо ценных продуктивных сельхоз угодий, а поэтому их исключение из границ населенных пунктов не имеет соответствующего действительности обоснования, незаконно и необоснованно.

    4. Обращение в органы прокуратуры с заявлением о нарушении градостроительного законодательства и прав на земельный участок.

В заявлении необходимо указать на то, что исключение земельного участка из границ населенных пунктов осуществляется произвольными действиями уполномоченного органа, является необоснованным, приводящим к нарушению ГрК РФ и ЗК РФ, так как основание для исключения из границ населенных пунктов не соответствует действительности.

Кроме того, если земельный участок получил освоение в виде застройки территории – построены какие-либо объекты недвижимости (жилой дом, магазин и т.д.), то это также необходимо указать в заявлении.

Также в жалобе необходимо просить прокурора принять меру прокурорского реагирования в виде представления об устранении нарушений (в таком случае нарушение должно будет устранено комиссией в течение 1 месяца).

Если районная прокуратура оставит жалобу без удовлетворения и не примет мер прокурорского реагирования, то такой отказ необходимо обжаловать в Прокуратуру Краснодарского края, а в случае отказа и краевой прокуратуры – Генеральную прокуратуру.

  1. Иные способы защиты (в т.ч. судебные) в зависимости от конкретных обстоятельств.

Наши земельные юристы оказывают профессиональную юридическую помощь гражданам и предпринимателям в Краснодаре и Краснодарском крае.

Земельные адвокаты и юристы нашего Агентства обладают большим опытом разрешения различных земельных вопросов и представления интересов в суде по земельным спорам.

Статья подготовлена юристом Ушаковым Б.А.

Scroll Up