Ничтожная сделка недействительная с момента ее совершения, вне зависимости от признания ее таковой судом.

Срок исковой давности по требованию о признании сделки ничтожной, составляет три года. При этом применительно к стороне сделки, данный срок начинает течь со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а применительно к лицу, не являющемуся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Приведем примеры ничтожных сделок:

- соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени либо ответственности лица, имеющего фактическую возможность определять действия юридического лица;
- соглашение участников товарищества об ограничении или устранении субсидиарной ответственности своим имуществом по обязательствам товарищества;
- мнимая или притворная сделка;
- сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
- соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора;
- заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства;
- условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4ст. 426 ГК РФ о цене товаров, работ или услуг, а также о соблюдении правила, обязательных для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.);
-  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Мнимой (фиктивной) сделкой, является сделка, совершенная для вида без намерения создать ей соответствующие правовые последствия, но созданная лишь для видимости.

Притворной сделкой, является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Недействительной, является также сделка, совершенная под влиянием заблуждения, в случаях если:

- другая сторона допустила при совершении сделки очевидные оговорку, описку, опечатку;
- сторона заблуждалась относительно предмета сделки и природы сделки;
- сторона заблуждалась относительно лица, с которым она вступала в сделку, или лица, связанного со сделкой.

Оспоримая сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Приведем примеры оспоримых сделок:

- сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах;
- сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, которая может быть признана судом недействительной по иску его учредителя (участника) и иных заинтересованных лиц;
- сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом;
- сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица;
- сделка, совершенная лицом или органом, вышедшим за пределы ограничений, предусмотренных договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо ограничений полномочий действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица учредительными документами юридического лица;
- сделка, требующая одобрения и крупные сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом имущества, стоимость которого составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества;
- сделка купли-продажи недвижимости, без необходимого нотариально удостоверенного согласия супруги(супруга) на совершение сделки с общим имуществом.

Для того чтобы определить основания, исходя из которых, можно судить о недействительности сделки, необходим детальный правовой анализ спорной сделки и ситуации, при которой она была совершена, в частности:

• изучение документов, относящихся к сделке, в том числе электронной или иной переписки;
• проведение переговоров с лицами, участвующими в сделке или имеющих к ней отношение, с целью установления имеющих значение обстоятельств;
• подготовка правового заключения;
• выявление иных (альтернативных) правовых возможностей или механизмов восстановить нарушенное право лица.

При наличии вышеозначенных оснований для признания спорной сделки недействительной, необходимо обратиться с исковым заявлением в суд, указать в предъявленном иске обоснование своих требований и основания для признания судом спорной сделки недействительной, представить все имеющие значение для дела доказательства.

В ходе судебного разбирательства, необходимо:

- обязательное участие либо самого истца, либо его представителя по доверенности;
- юридически грамотно и ясно изложить свою правовую позицию, в случае необходимости истребовать через суд дополнительные доказательства.

Согласно п. 1 ст. 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотре­ние его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Общее правило территориальной подсудности, предусмотренное статьей 28 ГПК РФ, гласит, что иск предъявляется в суд по месту жительства от­ветчика, иск к организации предъявляется по месту нахождения организации.

Исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество (земельные участки, жилые и нежилые помещения, здания, строения и т.д.), в том числе о праве владения и пользования им, о разделе недвижимого имущества, о праве пользования недвижимым имуществом (включая определение порядка пользования им), не связанным с правом собственности на него (например, о правах, возникших из договоров найма жилого помещения, аренды и т.п.) (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 07.04.2004 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2003 года»). Следовательно, данная подсудность установлена для исков о любых правах на перечисленное в указанной правовой норме недвижимое имущество.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Таким, образом, если иск о признании сделки недействительной, объектом которой является вопрос о правах на недвижимое имущество, необходимо предъявлять по месту жительства ответчика, либо по месту нахождения организации.