Минераловодский городской суд Ставропольского края
Взыскание с продавца сумм неосновательного обогащения, в связи с прекращением действия предварительных договоров купли-продажи.
Минераловодский городской суд Ставропольского края. Взыскание с продавца сумм неосновательного обогащения, в связи с прекращением действия предварительных договоров купли-продажи.
Гражданка П. заключила 26.04.2016г. с гражданкой М. предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старонасыпная, д. 1 (п. 1.1. предварительного договора), во исполнение коих уплатила продавцу сумму, в размере 3 750 000,00 руб.
В соответствии с названным предварительными договорами купли-продажи, в срок до 20.06.2016г. сторонами должны были быть заключены основные договоры купли-продажи, при этом продавец, обязался провести в нежилых помещениях строительно-ремонтные работы, перевести данные нежилые помещения из статуса нежилых в статус жилых, оформить необходимые правоустанавливающие документы на данные объекты и передать их в собственность покупателя по основным договорам купли-продажи.
По своей сути и правовой заключенные между сторонами предварительные договоры купли-продажи, являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Продавцом были нарушены указанные условия о выполнении строительно-ремонтных работ и переводе нежилых помещений в статус жилых помещений, предварительных договоров купли-продажи, в связи с чем, покупатель отказалась заключать основные договоры купли-продажи, а уплаченные денежные средства, были потребованы к возврату.
Вместе с тем, продавец также в оговоренные сроки не заявил о заключении основных договоров, в связи с чем формально предварительные договоры были прекращены. В связи с не возвратом продавцом покупателю уплаченных денежных средств, в размере 3 750 000,00 руб., указанные суммы были взысканы с продавца в судебном порядке, в качестве неосновательного обогащения.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
▪️Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
▪️Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
▪️В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
▪️Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГПК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
💬 При возникновении вопросов или спорной ситуации по предварительному договору купли-продажи недвижимости, правильности и необходимости его заключения, согласования определенных условий договора, необходимо получить профессиональную юридическую консультацию.
На практике встречаются также случаи, когда между застройщиком и покупателем вместо договора долевого участия в строительстве объекта в многоквартирном доме, заключается предварительный договор купли-продажи строящегося объекта, в соответствии с которым застройщик обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи только лишь после окончания строительства.
Между тем, покупатели могут попасть при таких договорных правоотношениях в разного рода сложности, к примеру:
🔹 застройщик, окончившийся строительство отказывается заключать основной договор купли-продажи квартиры, под разными необоснованными предлогами или требованиями к покупателю;
🔹 застройщик приостановил или фактически прекратил строительство многоквартирного дома, а срок заключения основного договора уже истек или очевидно истечет в будущем до окончания строительства.
Верховный суд РФ неоднократно делал выводы относительно того как квалифицировать такой предварительный договор купли-продажи, в связи с чем, с уверенностью можно сказать, что нормы об участии в долевом строительстве распространяются на договор, поименованный сторонами как предварительный, если фактически был заключен договор участия в долевом строительстве.
Это подтверждается Обзором судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), а также определением Верховного Суда РФ от 10.05.2016 N 78-КГ16-13 (Судебная коллегия по гражданским делам).
Кроме того, если предварительный договор купли-продажи заключен между гражданином и организацией (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых нужд гражданина, то к отношениям сторон этого договора применяется законодательство о защите прав потребителей.
Это подтверждается пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17,
Кроме того, с целью обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости, допускается передача задатка (денежных средств), предусматривающего применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ): потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора, что подтверждается определением Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6 (Судебная коллегия по гражданским делам).
Специалисты юридического агентства «Адилханов и партнеры» готовы оказать юридическую помощь в разрешении споров, вытекающих из таких договоров как:
🔹договор бытового подряда
🔹договор долевого участия в строительстве
🔹договор дарения (недвижимости или движимой вещи)
🔹договор аренды (государственного и муниципального имущества, земельных участков, зданий, сооружений и помещений, транспортных средств)
🔹договор ренты
🔹договор комиссии (на продажу имущества, на приобретение имущества)
🔹договор уступки прав требования (цессии)
Защита в суде необходима в тех случаях, когда имущественные интересы лица (гражданина или предпринимателя) нарушены или есть риск их нарушения, в частности если:
🔸одной из сторон существенно нарушены условия договора
🔸виновная сторона по договору отказывается добровольно возмещать причиненные убытки, вызванные неисполнением своих обязательств
🔸нарушившая условия договора сторона, отказывается его расторгать и возвращать полученные по договору денежные средства
🔸есть риск банкротства обязанного по договору лица
🔸сторона не приступает к исполнению своих обязательств по договору
🔸обязательства по договору не исполнены или исполнены ненадлежащим образом
Разработка сайта Cessel's WEBGate Studio
