Главная страница » Публикации » Изменение генплана Краснодара. Как изменить функциональную зону земельного участка?

Изменение генплана Краснодара. Как изменить функциональную зону земельного участка?

ИЗМЕНЕНИЕ ГЕНПЛАНА КРАСНОДАРА.
КАК ИЗМЕНИТЬ ФУНКЦИОНАЛЬНУЮ ЗОНУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Учитывая высокую актуальность в Краснодарском крае запросов о внесении изменений в генплан, наше юридическое агентство продолжает информирование об особенностях разрешения споров, связанных с изменением генплана и функциональных зон.

В 2020-2021 гг. в различных городах Краснодарском крае, в том числе Краснодаре, городах-курортах Анапа, Геленджик, Сочи ведутся разработки новых генеральных планов муниципальных образований.

Как известно, генплан – это документ территориального планирования, устанавливающий функциональные зоны земельных участков, определяющий виды застройки данных земель и иные вопросы градостроительного характера.

Установление в отношении земельного участка той или иной функциональной зоны влияет на цели использования данного земельного участка, возможность его застройки, определенные видами объектов капитального или некапитального характера и возникновение ограничений или обременений, установленных по решению местных муниципальных органов.

В этой связи можно привести наглядный пример, связанный с разработкой и утверждением нового генплана МО г. Краснодар.

Так в отношении немалого количества земель, которые имели категорию и вид разрешенного использования для сельскохозяйственных целей (сельхоз производства) или индивидуального жилищного строительства новым генпланом была установлена функциональная зона – рекреационная (Р-1, Р-2) или общественно-деловая (ОД-1, ОД-2) или зона застройки промышленными объектами (П-1,  П-2).

Соответственно в зависимости от функциональной зоны находится установление территориальной зоны земельного участка, конкретизирующего пользование и застройку земельного участка.

В итоге, граждане, владеющие на праве частной собственности земельными участками сельскохозяйственного назначения или предназначенные для индивидуальной, малоэтажной или среднеэтажной жилой застройки утрачивают возможность использования своих земель по целевому назначению.

Профессиональная юридическая помощь по земельным вопросам.

Земельные юристы нашего агентства специализируются на разрешении земельных споров, обладают достаточным опытом судебного представительства.

Наши земельные адвокаты предоставляют следующий спектр юридических услуг гражданам и предпринимателям:

• представляют интересы в администрациях муниципальных районов или городских поселений Краснодарского края по вопросам изменения функциональной или территориальной зоны земельных участков, рассматриваемых в заявительном порядке;
• представляют интересы в суде по административным искам о признании недействующим в части отдельных положений генерального плана соответствующего муниципального образования или городского поселения об установлении функциональной зоны земельного участка.
• представляют интересы в арбитражном суде, разрешая различные земельные споры предпринимателей.

« Из последних успешных кейсов наших земельных юристов, можно привести положительные решения о внесении изменений в генеральный план Темрюкского городского поселения и Афипского городского поселения Северского района Краснодарского края в части изменения функциональных зон земельных участков, принадлежащих нашим доверителям, в первом случае на зону сельскохозяйственного использования, во втором случае на зону застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами ».

Итак, изменение Генплана возможно, как в административном, так и в судебном порядке.

1. Административный порядок внесения изменений в генплан.
2. заявление подается на имя главы администрации;
3. необходимо привести в заявлении обоснование, а именно выявленные нарушения законодательства, имеющего большую юридическую силу, также отразить несоответствия установленной функциональной зоны возможности рациональному и фактическому использованию земельного участка его владельцем, возникшие ограничения прав собственника;
4. сопроводить процедуру рассмотрения поданного заявления, в связи с чем, для проведения эффективных переговоров с заместителем главы местной администрации или иным уполномоченным лицом необходимо воспользоваться профессиональной юридической помощью.

1. Изменение генплана в судебном порядке.
2. Изменение генплана в судебном порядке (оспаривание генплана) осуществляется путем подачи искового заявления и отличается от «обычного» искового производства, поскольку генплан, как документ территориального планирования, имеет свои особенности.
3. Особенности оспаривания генплана заключаются в том, что генплан является нормативным правовым актом (как было отмечено Верховным Судом РФ), поэтому его оспаривание осуществляется по правилам соответствующей главы КАС РФ (21).
4. Рассмотрения административных исков об оспаривании генплана как нормативного правового акта, осуществляется краевыми, областными, верховными судами республик, то есть судами уровня субъекта РФ (Краснодарский краевой суд, Московский городской суд, Верховный суд Республики Крым, Ставропольский краевой суд и т.д.).

Таким образом, если вернуться к вопросам об оспаривании генплана г. Краснодара, городов-курортов Сочи, Анапа, Геленджик, то административные иск соответствующей категории рассматриваются строго в Краснодарском краевом суде минуя соответственно Геленджикский, Анапский городские суды, районные суды г. Сочи и т.д.

1. Обязательное участие в рассмотрении дела лица, имеющего высшее юридическое образование.

Ведение административного дела об оспаривании генплана в суде возможно только лицом, имеющим высшее юридическое образование. Если истец не имеет высшего юридического образования, то ведение дела в суде об оспаривании генплана возможно только с участием представителя, имеющего высшее юридическое образование.

• Обоснование и необходимые доказательства в суде.

Для изменения генплана в судебном порядке необходимо доказать специально предусмотренные обстоятельства (специальный предмет доказывания по делам об оспаривании генплана).

Так, изменение генплана в судебном порядке возможно по двум группам оснований.

1. Оспаривание генплана по существу:

– генплан нарушает права и законные интересы собственника или правообладателя земельного участка;

– генплан не соответствует законодательству, имеющему большую юридическую силу.

1. Оспаривание генплана ввиду несоблюдения процедуры принятия генплана;
2. В делах об оспаривании генплана обязательно привлекается прокурор для дачи заключения по рассматриваемому делу.

Как показывает практика Агентства и иная судебная практика, Прокурор в заключении всегда просит отказать полностью в удовлетворении требований об оспаривании генплана, (показательна отрицательная позиция Прокурора, например – Решение Краснодарского краевого суда от 09.02.2021 г. по делу № 3а-1784/2020).

1. Судебная практика по изменению генплана.

Обобщение сложившейся судебной практики свидетельствует о том, что

заинтересованные лица для оспаривания генплана наиболее часто заявляют следующие доводы:

– генплан противоречит сложившейся планировке территории и существующему землепользованию;

– генплан создает ситуацию, при которой правообладатель земельного участка не может использовать земельный участок в соответствии с его видом разрешенного использования по документам;

– генплан устанавливает несколько функциональных зон и, тем самым, создает неопределенность в правовом режиме земельного участка;

– принятие генплана, редакция которого не выносилась на общественные обсуждения или публичные слушания;

– при принятии генплана не приведено надлежащего обоснования необходимости изменения функциональной зоны;

– и иные доводы.

Сложность дел об оспаривании генплана заключается в том, что требования документов территориального планирования могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников (Определение ВС РФ № 83-АПГ17-7), в сфере градостроительных отношений приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования (Определение ВС РФ от № 7-АПГ18-5).

Таким образом, для того чтобы вышеуказанные обстоятельства имели юридическое значение и повлекли принятие положительного судебного решения необходимо обосновать, что генплан не только нарушает права и законные интересы правообладателей земельных участков, но и не соответствует законодательству, имеющему большую юридическую силу.

В качестве примера положительного решения об оспаривании генплана показательно ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ от 03.07.2019 г. № 53-АПА19-23, где суд Верховный Суд установил, что само по себе нахождение на земельном участке зеленой растительности не является надлежащим обоснованием для установления функциональной зоны рекреационного назначения (озелененные территории общего пользования).

Статья подготовлена юристом Ушаковым Б.А.