Как изменить правила землепользования и застройки Сочи
Как изменить правила землепользования и застройки Сочи.
Учитывая актуальность запросов об изменении правил землепользования и застройки г. Сочи в связи с разработкой нового проекта ПЗЗ Сочи юридическое агентство «Адилханов и Партнеры» информирует о порядке и возможностях их изменения.
На текущий момент ведется разработка проекта новых правил землепользования и застройки Сочи (далее – ПЗЗ) по причине принятием 27.12.2023 г. нового генерального плана Сочи, после чего проект будет вынесен на общественные обсуждения и должен быть принят.
Ранее планировалось, что общественные обсуждения проекта пройдут в апреле, но он всё еще дорабатывается в связи с наличием замечаний от экспертов. Так, например, проект дополнен определением предельной плотности застройки земельного участка, дорабатывается также список особо охраняемых природных территорий.
Как известно, правила землепользования и застройки через установление территориального зонирования и градостроительных регламентов определяет правовой режим земельных участков, т.е. назначение их использования, возможность застройки теми или иными зданиями, параметры застройки, ограничения в использовании и иные вопросы градостроительного характера.
Таким образом, именно ПЗЗ (а не Генплан) – главный документ, который определяет вид разрешенного использования, возможность осуществления на нем строительства и т.д.
ПЗЗ Сочи принимаются по специальной процедуре: сначала ведется разработка проекта ПЗЗ Сочи (разработчик ООО «НИИПГ» ранее разрабатывал также Генплан Сочи, Генплан Новороссийска и т.д.), по которому проходят общественные обсуждения, в результате проведения которых принимается решение: утверждение или отклонение.
Это означает, что для принятия ПЗЗ выясняются замечания и предложения собственников по проекту, для сбора которых проводятся общественные обсуждения.
Как показывает практика, землевладельцы не осведомлены о том, что проводятся общественные обсуждения либо не участвуют в них, в результате чего введение новых ПЗЗ нарушает их права и законные интересы.
Наиболее распространенное нарушение – необоснованное изменение территориальной зоны земельного участка.
Например, до принятия ПЗЗ земельный участок был отнесен к территориальной зоне жилой застройки или общественно-деловой зоне (разрешающая строительство магазинов, объектов предпринимательства, торгового, гостиничного обслуживания), а после принятия новых ПЗЗ земельный участок оказался в территориальной зоне зеленых территорий общего пользования (парки, скверы, бульвары).
В результате землевладелец лишается права построить на земельном участке жилой дом, магазин, объект предпринимательства, торгового или гостиничного обслуживания, а также в будущем у него могут изъять земельный участок для муниципальных нужд (для размещения территории общего пользования в виде парков, скверов, бульваров и т.д.), что очевидно нарушает их права и законные интересы.
Т.к. процедура принятия новых ПЗЗ Сочи уже инициирована, собственникам земельных участков для изменения их территориальных зон нужно дождаться проведения общественных обсуждений проекта, подготовить предложения/замечания и направить в адрес комиссии по землепользованию и застройки г. Сочи.
Продолжительность общественных обсуждений будет составлять не более 1 месяца, поэтому заинтересованным лицам предстоит в сжатые сроки подготовить предложения/замечания и направить их уполномоченному органу.
В качестве предложений/замечаний могут быть приведены следующие доводы:
- в результате установления новой территориальной зоны земельного участка нарушаются права и законные интересы собственника, причиняется вред, снижается стоимость земельного участка;
- необходимостью установления новой территориальной зоны вместо прежней для целей более эффективного использования земельного участка;
- иные доводы.
В качестве примеров приведем:
- если в отношении земельного участка сформировано одновременно две территориальные зоны (зоне жилой застройки и зоне городских лесов и городских лесопарков), то создается неопределенность его правового режима и нарушается требование закона об установлении в отношении земельного участка только одной территориальной зоны;
- если территориальная зона земельного участка не соответствует функциональной, то нарушается требование закона о необходимости соответствия ПЗЗ Генплану.
Если у Вас возникли вопросы по изменению генерального плана или правил землепользования и застройки вашего района, города или округа, наши земельные юристы готовы оказать Вам профессиональную юридическую помощь.
Также наши юристы по земельным по вопросам эффективно представляют интересы граждан и юридических лиц в судах по таким делам как:
- разрешение земельных споров по границам участков, установление границ земельного участка;
- устранение всяких нарушений чинимых владельцу земельного участка;
- признание права собственности на объект самовольного строительства;
- обжалование отказа в выдаче разрешения на строительство, уведомления о начале строительства или завершении строительства.
- получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
Статья подготовлена юристом Ушаковым Б.А.
Разработка сайта Cessel's WEBGate Studio
