Взыскание задолженности по договору аренды
Взыскание арендной оплаты.
Причины, по которым арендатор не оплачивает арендную плату, различны. И не всегда это связано с отсутствием у арендатора денежных средств или предстоящим банкротством.
Практика показывает, что большое количество случаев неуплаты арендной платы, связано с разногласиями по вопросу осуществленного арендодателем повышения/увеличения арендной платы.
Арендаторы (особенно федеральные торговые сети «Пятерочка», «Магнит», «Чижик» и т.д.) могут не индексировать арендную плату из-за неоднозначной формулировки, содержащейся в договоре аренды.
Приведу несколько примеров из судебной практики, наглядно показывающих, как суды в спорах с федеральными торговыми сетями встают на сторону арендодателей и взыскивают с недобросовестных арендаторов арендную плату.
В первом случае, суд встал на сторону арендодателя, который в течении нескольких лет направлял арендатору уведомления об индексации размера арендных платежей на уровень инфляции, так как договором предусмотрено, что о предстоящем увеличении размера платежей арендодатель должен уведомить арендатора за девяносто дней.
Арендатор – торговая сеть «Магнит» считал, что увеличение арендных платежей возможно только по соглашению, так как об этом черным по белому написано в договоре.
Суд подчеркнул, что условие договора о праве арендатора на индексацию арендной платы сформулировано неоднозначно. С одной стороны, арендодатель должен направить уведомление о предстоящем увеличении размера платежей, с другой стороны, размер арендных платежей подлежит увеличению исключительно на основании соглашения сторон.
В итоге, суды встали на сторону арендодателя, посчитав, что так как стороны в соглашении предусмотрели возможность индексации арендных платежей согласно уровню инфляции, то фактическое изменение его размера из-за коррекции на размер инфляции является исполнением согласованного условия, а не осуществленным в одностороннем порядке изменением договорных условий. В связи с чем, для корректировки размера соглашения заключать не требуется.
В результате, суд взыскал с арендатора задолженность по арендной плате в размере 6 403 238 руб., а также неустойку в размере 2 468 195 руб. (Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2023 по делу № А65-28635/2022).
Во втором случае, арендатор – торговая сеть «Пятерочка», не оплачивал арендную плату, так как считал, что в связи с выполненными неотделимыми улучшениями, стоимость которых должна быть возмещена арендодателем, задолженность по арендной плате отсутствует.
Арендодатель считал, что не обязан возмещать стоимость неотделимых улучшений по причине неполучения арендатором согласия на выполнение работ, настаивал на взыскании долга по аренде.
Суд встал на сторону арендодателя, так как стоимость неотделимых улучшений может быть возмещена только в том случае, если имеется согласие арендодателя на конкретный вид, объем и стоимость работ, которого арендатор даже не запрашивал.
В итоге, с арендатора взыскан долг по оплате арендных платежей в размере 5 501 518 руб. и дополнительно проценты за пользование чужими денежными средствами 223 107 руб. (Решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.09.2019 по делу № А76-20743/2018).
В третьем случае, договор аренды предусматривал, что индексация производится на основании уведомления арендодателя, но путем подписания дополнительного соглашения к договору.
В этой связи, арендодатель потребовал индексации арендной платы, на что арендатор – торговая сеть «Магнит» ответил, что индексация возможна только путем подписания дополнительного соглашения.
Суд, признав возможность индексации арендодателем размера аренды путем одностороннего волеизъявления (а не дополнительного соглашения), встал на сторону арендодателя и взыскал с арендатора долг (Решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2022 по делу № А53-20651/2022).
Наши арбитражные юристы оказывают профессиональную юридическую помощь во взыскании задолженности по договору аренды, поставки, подряда.
Если у Вас возник вопрос в данной области или судебный спор, предлагаем воспользоваться юридической помощью нашего Агентства.
Статья подготовлена юристом Богданом Ушаковым.