Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования Краснодара
Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования Краснодара.
Как сохранить земельный участок в границах Краснодара?
Изначально главной целью разработки единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования Краснодара указывалось объединение действующих Генплана и ПЗЗ в один документ, что позволит устранить противоречия (неточности) между ними и получить удобный для работы единый документ.
В последующем стало известно, что Генплан и ПЗЗ не только объединят в один, но еще и изменят границы Краснодара путем исключения из его границ земельных участков общей площадью более 7 тысяч гектаров с переводом в земли сельскохозяйственного назначения (перечень земельных участков на 347 страниц).
Объясняется возвращение земельных участков в категорию сельхозземель (которые когда-то были сельхозземлями, но в последующем включены в границы Краснодара с переводом в земли населенных пунктов) целями защиты территории от застройки и развития сельского хозяйства (по словам директора Департамента архитектуры и градостроительства Краснодара).
В частности, планируют исключить с переводом в земли сельхоз назначения земельные участки, находящиеся в поселках Дружелюбный, Пригородный, Лорис, хуторах Ленина и Копанском и др.
Для собственников и иных правообладателей земельных участков, исключаемых из границ Краснодара, это означает изменение разрешенного использования.
В итоге, правообладатели земельных участков, которые ранее могли разместить на них жилые дома, промышленные объекты, торговые объекты, склады, магазины и т.д. могут утратить такую возможность, так как разрешенное использование земельных участков станет возможным только для сельскохозяйственных целей.
Какие меры предпринять для того, чтобы земельный участок не исключали из границ Краснодара с переводом в земли сельхозназначения?
Законодательство и судебная практика исходят из того, что действия органов местного самоуправления при разработке градостроительной документации должны соответствовать критерию правовой определенности, гарантирующему справедливое правовое регулирование и предполагающему стабильность гражданских правоотношений, они не могут действовать произвольно без объективного и разумного обоснования.
Как указано ранее, из границ Краснодара исключаются те земельные участки, расположенные в поселках Дружелюбный, Пригородный, Лорис, хуторах Ленина и Копанском, которые до принятия предыдущего генерального плана Краснодара от 26.01.2012 г. относились к сельхозземлям, а после принятия данного генплана были переведены в земли населенных пунктов путем включения в границы Краснодара.
К тому же, 02.09.2020 г. при принятии текущего генплана, подтвержден статус указанных поселков и хуторов, как земель населенных пунктов, а не земель сельхозназначения.
В результате, после их включения в границы Краснодара, прежнее сельхоз назначение изменилось, и большое количество участков с 26.01.2012 г. по настоящее время по своему назначению не являются сельхозземлями, освоены и используются как земли населенных пунктов – на них осуществлена жилая, производственная и иная застройка территории, благоустройство, разработаны проекты планировки территории, выполнена инженерная, коммунальная, транспортная инфраструктура (построены дороги, проведены линии электропередач и пр.) и т.д.
Таким образом, исключение из границ Краснодара земельных участков, ранее являвшихся сельхозземлями, но в последующем включенных в границы населенных пунктов при принятии городской Думой Краснодара генплана 26.01.2012 г. и в этой связи освоенных для жилой, производственной, иной коммерческой застройки, будет произвольной, не имеющей объективного и разумного обоснования, соответственно, не будет отвечать правовой определенности, гарантирующей справедливое правовое регулирование и предполагающей стабильность гражданских правоотношений.
Простыми словами, изначальный перевод земельных участков в земли населенных пунктов для целей их освоения как земель населенных пунктов, их соответствующее освоение в виде застройки территории и последующий возврат в сельхозземли создает правовую неопределенность в назначении земель, является произвольным, не имеющим надлежащего обоснования.
В данной ситуации правообладатели земельных участков могут использовать следующие способы защиты своих прав:
Невозможность исключения земельного участка из границ Краснодара должна быть мотивирована тем, что участок после перевода в земли населенных пунктов путем включения в границы Краснодара был освоен как земли населенных пунктов, на нем осуществлена застройка или осуществлена разработка проекта планировки территории, в связи с чем его возврат в сельхозземли будет являться нарушением градостроительного и земельного законодательства, а также будет нарушать интересы собственника.
Такое заявление, поданное до начала общественных обсуждений, может быть эффективным, поскольку, заместителем директора департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края дано поручение главе Краснодара провести анализ сложившейся ситуации в отношении земельных участков, предлагаемых к исключению (как следует из соответствующего письма).
После разработки проекта единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования Краснодара он будет вынесен на общественные обсуждения.
В дни проведения общественных обсуждений необходимо принять в них участие и заявить о невозможности исключения земельного участка их границ Краснодара (обоснование должно быть приведено по аналогии с п. 1).
Жалоба должна содержать указание то, что исключение земельного участка из границ Краснодара с переводом в земли сельхозназначения является произвольным, необоснованным, нарушает градостроительное и земельное законодательство, так как земельный участок получил освоение в виде застройки территории.
Также в жалобе необходимо просить о принятии прокурором мер прокурорского реагирования в виде представления об устранении нарушений.
В случае принятия прокурором такого представления комиссия в течение 1 месяца будет должна исключить земельный участок из перечня.
Наши земельные юристы оказывают профессиональную юридическую помощь гражданам и предпринимателям в Краснодаре и Краснодарском крае.
Юристы по земельным делам нашего Агентства обладают большим опытом разрешения различных земельных вопросов и представления интересов в арбитражном суде и судах общей юрисдикции по земельным спорам.
Статья подготовлена юристом Ушаковым Б.А.
Разработка сайта Cessel's WEBGate Studio
