Новый генплан Краснодара Как не допустить перевод участка в сельхозземли
Новый генплан Краснодара. Как не допустить перевод участка в сельхозземли?
04.10.2024 г. опубликован проект единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования Краснодара (ЕДТПиГЗ), который, по задумке, должен был объединить генеральный план (принятый 02.09.2020 г.) и правила землепользования и застройки.
В действительности же произошло не просто объединение этих документов, но также и изменение генерального плана Краснодара – изменены: границы населенных пунктов, функциональное зонирование земельных участка, карты планируемого размещения объектов местного значения и т.д.
И хотя изначально, по словам главы администрации Краснодара, на ознакомление и внесение правок в проект ЕДТПиГЗ планировалось отвести около 2 месяцев, в итоге постановлено провести общественные обсуждения в период с 10 по 19 октября 2024 г.
Т.е. по существу принимается новый генплан, а обсуждается он всего лишь 1 неделю (хотя при принятии генплана Краснодара от 02.09.2020 г. общественные обсуждения проходили 1 месяц, дольше на 3 недели).
Главные изменения направлены на исключение массива земельных участков с переводом в сельхозземли суммарной площадью 5 952,61 га из границ населенных пунктов: из г. Краснодар – 3 775,15 га, из п. Березовый – 180,14 га, п. Белозерный – 214,29 га, п. Дружелюбный – 595,36 га, х. Октябрьский – 79,84 га, п. Победитель – 179,73 га, х. Ленина – 62,61 га, п. Пригородный – 697,17 га, ст. Старокорсунская – 168,32 га.
Перечень кадастровых номеров земельных участков, которые планируется исключить из границ указанных населенных пунктов с переводом в земли сельскохозяйственного назначения, приведен в книге 8 Материалов по обоснованию, а также графически отображен на картах – карте функциональных зон, карте категорий земель и т.д.
Если ЕДТПиГЗ будет утвержден в таком виде, то землевладельцы не смогут использовать свои участки согласно его текущему назначению и разрешенному использованию, а будут вынуждены их использовать только лишь для сельхоздеятельности.
Фактически для многих землевладельцев это будет означать утрату той ценности, ведь те, кто приобретал участки, например, для их застройки, этой возможности лишатся. К тому же, сельхозземли, как правило, стоят дешевле земель населенных пунктов.
В книге 2 материалов по обоснованию какого-либо подробного обоснования не приведено, содержатся лишь ссылки на следующие документы:
1) решение Комиссии по изучению вопроса перевода земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков таких земель в земли населённых пунктов в границах муниципального образования город Краснодар Законодательного Собрания Краснодарского края седьмого созыва от 14.12.2022;
2) протокол рабочего совещания под председательством заместителей Губернатора Краснодарского края А. Н. Коробка, Р. С. Лузинова по вопросу рассмотрения концепции единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар, состоявшегося 20.06.2024.
Между тем, именно эти документы послужили основанием для перевода в сельхозземли 5 952,61 га.
При этом, самого текста указанных документов в ЕДТПиГЗ не приводится, отсутствуют они также и в публичном доступе.
Законодательство обязывает органы местного самоуправления принимать градостроительные решения, если такие градостроительные решения принимаются обоснованно, адекватно, разумно, последовательно (из этого также исходит судебная практика).
Поэтому мы считаем, что только лишь ссылка в материалах по обоснованию на документы, в связи с которыми земельные участки исключаются из границ населенных пунктов с переводом в сельхозземли, не является надлежащим обоснованием такого градостроительного решения, что очевидно свидетельствует о том, что указанное осуществляется произвольно, без надлежащего обоснования.
При этом, какого-либо достаточного обоснования в данном случае быть не может, поскольку включение в 2020 г. земельных участков в границы населенных пунктов с их переводом в земли населенных пунктов при принятии генплана, рассчитанного сроком на 20 лет, было обусловлено достижением публичной цели устойчивого долгосрочного развития городского поселения, жилой застройки, в связи с чем действия администрации по их обратному переводу в сельхозземли не отвечают критериям определенности, свидетельствуют о непоследовательной, произвольной градостроительной политике, нарушающей права землевладельцев, приводит к несоблюдению принципа сохранения разумной стабильности правового регулирования
При этом, даже если земельные участки имеют внешние признаки, свидетельствующие о том, что они фактически по своему назначению являются сельхозземлями, то и это достаточным обоснованием являться не может (по аналогии с зелеными насаждениями, которые не могут являться таким надлежащим обоснованием для установления озелененных территорий общего пользования, о чем принято Апелляционное определение СКАД Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2019 № 53-АПА19-24).
Для защиты от неправомерных действий администрации целесообразно предпринять следующие действия:
1) участие в общественных обсуждениях, которые пройдут с 19 по 25 октября, в процессе проведения которых необходимо подать подробное, содержащие ссылки на законодательство, заявление о произвольности, необоснованности перевода участков в сельхозземли и довести до членов комиссии по землепользованию и застройке;
2) обращение в прокуратуру Краснодара и вышестоящие органы прокуратуры с жалобой на нарушения администрацией градостроительного законодательства;
3) обращение в иные уполномоченные органы (в зависимости от конкретных обстоятельств, например, если участок застроен, то стоит рассмотреть обращение в федеральные органы власти, уполномоченные на защиту прав);
4) иные.
Наши земельные юристы оказывают профессиональную юридическую помощь гражданам и предпринимателям в Краснодаре и Краснодарском крае.
Земельные адвокаты и юристы нашего Агентства обладают большим опытом разрешения различных земельных вопросов и представления интересов в суде по земельным спорам.