Главная страница » Публикации » Как оспорить Генплан Сочи?

Как оспорить Генплан Сочи?

Как оспорить новый генеральный план Сочи?

В связи с принятием генплана Сочи из границ населенных пунктов исключены земельные участки общей площадью 5 559,82 га, в том числе 2 301,77 га особо ценных продуктивных сельхозугодий и 618,80 га чаепригодных земель (всего список содержит 3 335 земельных участков, кадастровые номера которых приведены в книге 7 материалов по обоснованию).

Принятие нового генплана повлекло ряд других изменений, существенным образом оказывающих влияние на разрешенное использование земельных участков. Так, например, увеличено количество озелененных территорий общего пользования (с 120 до 1430 га), в том числе за счет частных земельных участков.

В настоящей публикации приведен анализ законности генплана Сочи в части незаконного исключения земельных участков из границ населенных пунктов с переводом в сельхозземли.

Последствием исключения земельных участков из границ населенных пунктов является изменение их назначения с земель населенных пунктов на сельхозземли.

То есть, если до принятия генплана вышеуказанные земельные участки можно было использовать как земли населенных пунктов – строить дома, гостиницы, коммерческие и иные объекты, то после принятия их можно использовать только для сельскохозяйственных целей.

В материалах по обоснованию в качестве причин для этого указано, что такие земельные участки являются особо ценными продуктивными сельхозугодьями согласно распоряжению губернатора Краснодарского края от 29.12.2005 года № 1234-р, а также чаепригодными землями, не перечисленными в распоряжении.

1. Законно ли земельный участок исключен из границ г. Сочи в земли сельхозназначения?

Генплан Сочи является нормативно-правовым актом, поэтому к его содержанию предъявляются строгие требования в части обоснованности тех или иных градостроительных решений, недопустимости произвольных, не отвечающих требованиям разумной стабильности, изменений в правовом регулировании.

Поэтому, чтобы определить, является ли законным генплан в части исключения земельного участка из границ населенных пунктов в земли сельхозназначения, необходимо запросить все имеющиеся у уполномоченных органов документы, связанные с обстоятельствами включения земельных участков в перечень особо ценных продуктивных сельхозугодий.

После получения которых исследовать такие обстоятельства как:

1) наложение границ особо ценных угодий на границы земельного участка;

2) какие обстоятельства, свойства почвы земли и т.д. послужили основанием для признания земельного участка особо ценным сельхозугодьем;

3) правильно ли рассчитывалась кадастровая стоимость сельхозугодий и какие именно параметры участка повлияли на высокую оценку кадастровой стоимости и т.д.

4) действительно ли на участке располагались на момент утверждения в 2005 г. перечня и на момент принятия в 2023 г. генплана многолетние сельхоз насаждения? (чайные плантации, виноградопригодные земли и т.д.).

5) составлялся ли документ, содержащий точные координаты характерных точек границ особо ценных сельхозугодий?

2. Земельный участок не имеет пересечений с особо ценными сельхозугодьями.

Если в действительности земельный участок не пересекается с границами особо ценных сельхозугодий, то его исключение из границ населенных пунктов «под видом особо ценных сельхозугодий» осуществлено безосновательно, а поэтому законным быть не может.

В этой связи имеется повод для обращения в суд с исковым заявлением, предметом которого выступает признание недействующим генплана Сочи.

При этом, может оказаться так, что уполномоченный орган считает, что участок пересекается с границами особо ценных сельхозугодий, при этом не представляя кроме ответа документов, содержащих точные границ таких угодий, площадь и координаты пересечения.

Вместе с тем, только лишь картографических/схематических материалов недостаточно для подтверждения данного факта, поскольку действующее законодательство в качестве надлежащих доказательств признает только те доказательства, которые без сомнений свидетельствуют о пересечении участка с особо ценными сельхозугодьями (т.е. если есть координаты характерных точек границ, а не только лишь схематическое изображение).

3. Законно ли земельный участок определен как особо ценное сельхозугодье?

Порядок, в соответствии с которым в Краснодарском крае утверждались перечни особо ценных продуктивных сельхозугодий, на законодательном уровне урегулирован достаточно давно.

В разные периоды времени закон предусматривал разные основания для включения участков в такой перечень.

В этой связи, имеет значение проверка того, имелись ли законные основания для признания сельхозугодья особо ценным, а именно – выполнялось ли обследование участка, брались ли пробы почв, образцы грунта, почвенные разрезы, проводился ли анализ в лаборатории, определялся ли балл бонитета почв и многие другие обстоятельства.

 4. Мог ли земельный участок являться сельхозугодьем, если он был включен в границы населенных пунктов Сочи и, соответственно, переведен в земли населенных пунктов?

Земельные участки, переведенные в сельхозземли, впервые включены в границы населенных пунктов Сочи в 2012 г. при внесении изменений в генплан Сочи от 2009 г.

Тогда к землям населенных пунктов Сочи присоединено земель на общую площадь 6 600 га, в связи с чем они были переведены в земли населенных пунктов, стали использоваться по назначению как земли населенных пунктов, а не сельхозземли.

Действующее законодательство Краснодарского края предусматривает, что земельные участки, являющиеся особо ценными сельхозугодьями, подлежат исключению из перечня в случае их включения в границы населенных пунктов.

Таким образом, поскольку земельный участок переведен в земли населенных пунктов (что было продиктовано потребностью развития населенных пунктов Сочи), постольку утратил статус особо ценного сельхозугодья, в связи с чем его обратное исключение в земли сельхозназначения по такой причине является произвольным, несоответствующим действительности.

Наши земельные юристы готовы оказать Вам профессиональную юридическую помощь по вопросу оспаривания в суде генерального плана Сочив.
Наши адвокаты по земельным спорам, соберут необходимые документы и доказательства, сформируют правовую позицию и грамотно представят Ваши в интересы в суде,