Как оспорить новый генплан Новороссийска
Как оспорить новый генеральный план Новороссийска.
Принятие генплана Новороссийска значительно повлияло на правовой режим земельных участков, возможности их использования, застройки объектами недвижимости, стоимость и т.д.
Новым генпланом Новороссийска из границ населенных пунктов исключены земельные участки сельхозназначения, суммарная площадь которых составляет 1923,87, в т.ч. 1152,62 га особо ценных продуктивных сельхозугодий и 100,13 га виноградопригодных земель.
Больше всего земель особо ценных продуктивных сельхозугодий исключено из следующих населенных пунктов: с. Южная Озереевка (109,89 га), ст. Натухаевская (416,49 га), ст. Раевская (319,26 га), хут. Семигорский (129,25 га), с. Васильевка (24,14 га), г. Новороссийска (36,13 га), с. Абрау-Дюрсо (14,94 га).
Судебная практика показывает, что действия органов публичной власти по изменению генплана не всегда соответствует закону, в связи с чем их возможно оспорить в судебном порядке.
Согласно действующему законодательству, исключение земельных участков из состава границ населенных пунктов Новороссийска означает изменение их категории на сельхозземли.
В конечном итоге, владельцы таких участков утратили возможности использовать земельные участки согласно их прежней территориальной зоне.
Проще говоря, если ранее у собственника земельного участка было право его застроить индивидуальным жилым домом, то из-за исключения из границ Новороссийска такое право утрачивается, и если начать его строить, то администрация обратится в суд с иском о признании дома самовольной постройки и его сносе.
Причинами для указанного выступает, по мнению администрации Новороссийска, нахождение на них особо ценных продуктивных сельхозугодий (границы которых определены распоряжением губернатора Краснодарского края от 30 марта 2006 № 283-р).
В первую очередь, необходимо провести проверку включения земельного участка в перечень особо ценных продуктивных сельхозугодий.
Для этого необходимо проверить следующие обстоятельства:
1) соотносятся ли границы земельного участка с границами, отраженными в схеме особо ценных продуктивных сельхозугодий в границах территории Новороссийска или иным документом, в котором содержатся сведения о точных границах таких угодий;
2) в действительности ли при утверждении распоряжения в 2006 году или позднее земельный участок был включен в границы особо ценных продуктивных сельхозугодий на территории Новороссийска?
3) какие именно, когда, кем и в каких условиях проводились исследования земельного участка?
4) в связи с какими именно характеристиками участок был определен как такое сельхозугодье?
За получением документов для проверки вышеуказанных обстоятельств необходимо обратиться в уполномоченные органы публичной власти.
Является ли законным изменение категории земельных участков на сельхозземли?
Если после проверки вышеуказанных обстоятельств обнаружится, что границы земельного участка не попадают в границы особо ценных сельхозугодий, то перевод участка не может считаться законным.
В данном случае нужно обращаться в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением о признании недействующим генерального плана Новороссийска, касающегося перевода земельного участка в сельхозземли.
Незаконность таких действий заключается в том, что обстоятельства нахождения участка в границах таких сельхозугодий, явившиеся основой для его перевода в сельхозземли, является недостоверными, не соответствующими действительности, что свидетельствует о необоснованности и произвольности генплана.
Если же обнаружится, например, на основании полученной от Департамента имущественных отношений Краснодарского края информации о том, что участок находится в перечне, то нужно принять во внимание и основываться на нижеследующее.
Достаточными доказательствами, бесспорно подтверждающими нахождение границ участка в границах особо ценных угодий, являются не любые картографические и иные материалы, отображающие их границы, а только те, которые содержат точные характерные точки координат и их пересечение с земельным участком (о чем явствует судебная практика).
Простыми словами, если доказательствами расположения границ участка в границах особо ценных угодий является только лишь схема особо ценных сельхозугодий на территории Новороссийска, то такое доказательство не должно считаться достаточным.
К тому же, принципиально важным является исследование вопроса – имелись ли основания для включения Департаментом участка в такой перечень?
Порядок, в соответствии с которым в Краснодарском крае утверждались перечни особо ценных продуктивных сельхозугодий, на законодательном уровне урегулирован достаточно давно.
В разные периоды времени закон предусматривал разные основания для включения участков в такой перечень.
Для этого необходимо поставить перед судом важность исследования таких вопросов, как: располагались ли на участке многолетние сельхознасаждения – сады, чайные плантации, виноградники и т.д., если да, то в течении какого периода времени, какие конкретно характеристики земельного участка послужили основанием для высокой оценки кадастровой стоимости, кем, когда, как и в каких условиях проводились исследования участка и многие другие обстоятельства.
При этом, до суда или во время судебного разбирательства необходимо проделать работу по сбору доказательств об отсутствии оснований для включения участка в перечень особо ценных угодий, направить запросы в уполномоченные государственные органы, заявить и обосновать в суде ходатайство об истребовании доказательств.
На региональном уровне действует постановление губернатора Краснодарского края, определяющее параметры определения земель сельхозугодий в виде земель, не пригодных для осуществления сельхозпроизводства.
Так, например, если почвенный покров имеет серые лесные поверхностно глееватые и светло-серые грунтово-глеевые слабосмытые среднесуглинистые почвы на делювиальных оглеенных глинах, то такие почвы относятся к непригодным для осуществления сельхозпроизводства, в связи с чем не могут быть отнесены к таким сельхозугодьям.
Законодательство предусматривает и другие характеристики почвенного покрова земельных участков, в связи с наличием которых его нельзя признать сельхозугодьем, которые также подлежат исследованию при необходимости.
Важным также является установления факта того, использовался ли земельный участок на момент утверждения генплана для систематической сельхоздеятельности.
Ключевым обстоятельством, свидетельствующим о незаконности перевода участка в сельхозземли даже при условии его включения в 2006 году (или позднее) в перечень особо ценных угодий, является факт включения первоначальной редакцией генплана Новороссийска в 2011 г. (или позднее) в границы населенных пунктов.
Такое включение земельного участка в границы населенных пунктов согласно материалов по обоснованию генплана в первоначальной редакции (2011 г.) объяснялось потребностью в развитии населенных пунктов Новороссийска для чего были необходимы новые территории и являлось основанием для перевода земельных участков из категории сельхозземель в категорию населенных пунктов.
Следовательно, определило его дальнейший правовой режим, не связанный с сельским хозяйством, и послужило основанием для исключения участка из перечня особо ценных продуктивных сельхозугодий.
Согласно положениям краевого законодательства и соответствующей судебной практики, изменение категории на земли населенных пунктов влечет их исключение из перечня особо ценных сельхозугодий.
Простыми словами, земельный участок в связи с включением в населенные пункты Новороссийска перестал являться таким сельхозугодьем, поэтому его перевод в сельхозземли по данному основанию не является обоснованным.
Генплан Новороссийска, как документ территориального планирования муниципального образования, является нормативно-правовым актом.
Для оспаривания генплана действующее законодательство предусматривает рассмотрение дела в суде, которым в качестве суда первой инстанции является Краснодарский краевой суд (суд уровня субъекта РФ), а не какой-либо из районных судов Новороссийска.
Из-за сложности рассмотрения и разрешения таких дел обязательным является участие представителя с высшим юридическим образованием или ученой степенью в области юриспруденции и органа прокуратуры.
Наши земельные юристы специализируются на ведении земельных дел, представляют интересы граждан в судах, участвуют в разрешении земельных споров, связанных с оспариванием в суде генерального плана, переводом земельного участка из одной категории в другую, изменении вида разрешенного использования земельного участка, признании права собственности на земельный участок.
Если вам необходима профессиональная юридическая помощь, предлагаем воспользоваться юридическими услугами наших юристов.
Разработка сайта Cessel's WEBGate Studio
