Как проверить земельный участок в Краснодаре перед покупкой
Как проверить земельный участок в Краснодаре перед покупкой.
Земельные участки в Краснодаре и Краснодарском крае сейчас имеют особую ценность и актуальность: граждане приобретают участки для строительства жилья, инвесторы для последующей перепродажи, предприниматели для размещения коммерческих объектов, аграрии для осуществления сельхоз деятельности и т.д.
При этом, покупка земельного участка несет в себе различные юридические риски: риски оспаривания сделки, невозможности использования участка по назначению, изъятия публичным образованием и т.д.
Чтобы обезопасить столь значительное финансовое вложение, и избежать всевозможных рисков необходимо проверить земельный участок на юридическую чистоту.
Как проверить юридическую чистоту земельного участка?
Бытует мнение, что для проверки земельного участка достаточно сведений из выписки из ЕГРН, ГИСОГД или ГПЗУ.
Однако, эти документы носят весьма поверхностный характер и не отражают всех юридических рисков ввиду массивности и сложности гражданского, земельного, градостроительного и природоресурсного законодательства.
Данная статья – обзорная, в ней мы расскажем об основных документах и сведениях, которые необходимо проверять перед покупкой земельного участка.
Сведения об идентифицирующих признаках земельного участка можно получить из ЕГРН путем запроса выписки об объекте недвижимости.
Земельный участок можно купить только тогда, когда он сформирован как объект недвижимости, т.е. участок должен иметь уникальные характеристики, отличающие его от других земельных участков: адрес, кадастровый номер, площадь, границы и т.д.
Если земельный участок имеет адрес, кадастровый номер, площадь, но его границы не определены, то с 01.03.2025 г. переход права собственности на такой земельный участок не будет осуществлен Росреестром.
Простыми словами, нельзя купить земельный участок, если в отношении него не осуществлялось межевание.
Как узнать, было ли сделано межевание, если об этом нет информации на руках?
Нужно сделать запрос в ЕГРН и внимательно изучить выписку.
Так, если межевания не было, то в графе «особые отметки» будет указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с законодательством».
Сведения о собственнике земельного участка и истории перехода права собственности можно получить посредством запроса выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
На какие моменты необходимо обратить внимание:
Если продавец стал собственником земельного участка недавно, то это может свидетельствовать не только о его финансовых трудностях и необходимости улучшить жилищные условия, но и о возможных мошеннических действиях.
В таком случае имеется риск оспаривания любой из сделок в цепочке. Чем больше сделок, тем больше риск. При этом, бытует мнение, что если продавец является собственником земельного участка более 3-ех лет, то его сделку оспорить невозможно. Однако, это не так, поскольку трехгодичный срок исковой давности не всегда считается от даты совершения сделки, иногда таким моментом может быть более поздний срок.
Продавца земельного участка необходимо проверить на предмет:
Наличие любого из вышеприведенных обстоятельств в отношении продавца свидетельствует о возможных рисках последующего оспаривания договора купли-продажи, утраты земельного участка и невозможности получить денежные средства обратно.
Правовой режим земельного участка определяет возможность его использования для тех или иных целей: для жилого строительства, для размещения производственного предприятия, осуществления сельскохозяйственной деятельности и т.д.
Законодательно он определяется через категорию земель и вида разрешенного использования.
При этом, если земельный участок находится в городском или сельском поселениях, то его вид разрешенного использования определяют правила землепользования и застройки.
Данные сведения можно получить путем запроса выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, об основных характеристиках, однако они не всегда отражают актуальный вид разрешенного использования, предусмотренный правилами землепользования и застройки, в силу чего необходимо руководствоваться последними (ПЗЗ).
Для этого необходимо определить территориальную зону земельного участка с помощью карты градостроительного зонирования, являющейся составной частью правил землепользования и застройки.
После определения территориальной зоны необходимо обратиться к градостроительному регламенту, чтобы выяснить какие основные или вспомогательные виды разрешенного использования предусматривают правила землепользования и застройки для территориальной зоны предполагаемого к покупке земельного участка.
При этом, если вид разрешенного использования, в соответствии с которым покупатель планирует использовать предполагаемый к покупке земельный участок, предусмотрен градостроительным регламентом в качестве условно разрешенного, то учтите также необходимость в последующем получения разрешения на условно разрешенный вид использования от комиссии по землепользованию и застройке.
Безусловно, именно правила землепользования и застройки (градостроительный регламент) определяют вид разрешенного использования земельного участка.
Однако, если в отношении земельного участка генпланом предусмотрена функциональная зона, отличная от территориальной зоны, то в последующем при принятии новых правил землепользования и застройки будет установлена территориальная зона, соответствующая функциональной ввиду принципа первичности генплана над правилами землепользования и застройки.
Например, если предполагаемый к покупке земельный участок расположен в территориальной зоне индивидуального жилищного строительства, и в функциональной зоне озелененных территорий общего пользования (парки, скверы, бульвары), то при утверждении новых ПЗЗ территориальная зона будет изменена с на зону озелененных территорий общего пользования, в силу чего не получится построить дом на таком земельном участке.
Важно также учитывать, не вносятся ли изменения в генплан.
В практике юристов Агентства встречались случаи, когда покупателя устраивала и функциональная и территориальная зоны земельного участка (например, для строительства индивидуального жилого дома), но планируемыми изменениями земельный участок исключался из границ населенных пунктов с переводом в сельхозземли.
Если субъект публичной власти (Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование) планирует к размещению на земельном участке объект федерального, регионального и местного значения для публичных нужд, то следующим шагом, по общему правилу, следует изъятие земельного участка.
Сведения об этом можно получить из следующих документов:
Дополнительно вышеуказанные сведения подлежат отражению в проекте планировки территории.
Вышеуказанную информацию необходимо проверять перед покупкой земельного участка, ведь если на земельном участке планируется размещение газопровода или высокоскоростная магистраль, то такой земельный участок будет изъят.
Земельное законодательство предусматривает аж 28 зон с особыми условиями использования территории. Наличие каждой из таких зон устанавливает определенные ограничения прав на земельный участок в части размещения объектов капитального строительства, использования для определенных, в т.ч. жилых, коммерческих объектов и т.д.
Выяснить, установлена ли какая-либо из вышеуказанных зон можно, изучив градостроительную документацию (генплан, ПЗЗ), сведения ЕГРН (публичная кадастровая карта, выписка из ЕГРН о ЗОУИТ), ГПЗУ, ИСОГД.
При этом, для исключения всевозможных рисков, также необходимо осмотреть окрестности территории, где расположен земельный участок.
Это имеет значение, например, когда в окрестности земельного участка проходит промышленный газопровод, но нигде не отображена соответствующая зона газопровода/нефтепровода.
Такая зона запрещает жилищное и иное строительство, в связи с чем это также необходимо проверять.
Принятие решения о комплексном развитии территории жилой или нежилой застройки являются основанием для изъятия земельного участка. Такие решения в обязательном порядке подлежат опубликованию и направляются собственнику земельного участка, в связи с чем покупателю у продавца необходимо запросить соответствующую информацию и дополнительно сделать проверку в публичных источниках администрации муниципального образования.
В настоящей инструкции описан процесс проверки юридической чистоты земельного участка в целом. В каждой сделке есть свои детали и нюансы, которые требуют всестороннего и глубокого изучения.
Чтобы обезопасить столь значительное финансовое вложение, и избежать всевозможных рисков рекомендуем не экономить на проверке юридической чистоты земельного участка и обратиться за помощью к профессиональным земельным юристам.
Земельные юристы нашего Агентства обладают глубокими и всесторонними знаниями в отрасли земельного права, имеют богатый опыт представления интересов в суде по земельным спорам и спорам по недвижимости.
.В связи с указанным при приобретении земельного участка или иного оформления прав на земельный участок (приватизация, перераспределение земельного участка и пр), предлагаем воспользоваться качественной юридической помощью в Краснодаре или Краснодарском крае.
Разработка сайта Cessel's WEBGate Studio
