Признали незаконным отказ администрации в допустимости строительства жилого дома.

 Обстоятельства:

Состоящие в браке граждане (доверители) в начале 2022 г. начали строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с ВРИ: для ведения личного подсобного хозяйства.

На момент начала строительства земельный участок располагался в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы (Ж-1Б) и допускал строительство индивидуального жилого дома (согласно правилам землепользования и застройки Хадыженского городского поселения Апшеронского района).

В конце 2022 г. в ПЗЗ Хадыженского г.п. внесены изменения, в отношении земельного участка установлена зона территории проектируемой жилой застройки, для которых границы и функциональное назначение (территориальные зоны) определяются документами градостроительного зонирования (проект планировки территории) решение Совета Хадыженского городского поселения №146 от 21.10.2022 г.

В 2024 г. разработан проект генерального плана Хадыженского городского поселения, согласно которому земельный участок планируется к исключению из границ населенных пунктов с переводом в сельхозземли в связи с тем, что раньше данный участок относился к категории сельхозземель и после включения в границы населенных пунктов не получил освоения в виде застройки.

В этой связи, доверители для придания легитимности строительству дома, создания признаков освоенности земельного участка под застройку, простыми словами, для того чтобы в последующем у администрации не было оснований для перевода участка в сельхозземли при внесении изменений в генплан Хадыженского г.п. подали в администрацию Апшеронского района уведомление о начале строительства жилого дома.

В ответ от администрации Апшеронского района поступило уведомление о недопустимости строительства жилого дома на земельном участке в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка документам территориального планирования.

В чем состоит проблема:

Данное уведомление по сути является отказом в согласовании строительства дома, что влечет для собственника участка возможные правовые последствия в виде признания самовольной постройкой с последующим сносом.

Ситуация осложнялась следующим тем, что строительство начато в 2022 г., а уведомление направлено в 2025 г., в то время как закон предусматривает необходимость направления уведомления о начале строительства до его начала (т.е. в 2022 г.).

К тому же, указанным отказом, администрация фактически стремилась к тому, чтобы в последующем при внесении изменений в генплан перевод участка в сельхозземли в связи с неосвоенностью в виде застройки соответствовал закону.

Что мы сделали:

Подготовили и подали в Апшеронский районный суд административный иск о признании незаконным уведомления администрации о недопустимости строительства жилого дома и представили интересы доверителей в суде.

В судебном заседании обосновали незаконность действий администрации следующим:

1. Земельный участок согласно генплану Хадыженского г.п. (который и является документом территориального планирования) расположен в функциональной зоне резервной территории малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, т.е. допускает строительство индивидуального жилого дома.

К тому же, генплан не содержит каких-либо иных ограничений на строительство жилого дома.

В качестве обоснования того, что индивидуальный жилой дом относится к малоэтажной застройке, сослались на п. 39 ст. 1 ГрК РФ и Свод правил 30-102-99.

2. На момент начала строительства дома в начале 2022 г. земельный участок располагался в территориальной зоне Ж1, допускающей строительство частного дома.

В качестве подтверждения начала строительства дома именно в 2022 г. суду был представлен договор строительного подряда.

При этом, Адвокат Роман Адилханов в ходе судебного процесса таже заявил, что и в настоящий момент, в 2025 г., территориальная зона допускает строительство частного дома.

Так, Адвокат обратил внимание суда следующее:

- по цветовой окраске земельный участок относится к зоне Ж-1Б, отсутствие буквенного обозначения не имеет правового значения;

- внесенные изменения с условным обозначением: «территории проектируемой жилой застройки, для которых границы и функциональное назначение (территориальные зоны) определяются документами градостроительного зонирования (проект планировки территории)» имеют ссылку не на проект планировки территории, а на правила землепользования и застройки, в которых не раскрывается содержание внесенных изменений;

- кроме того, данные внесенные изменения носят неопределенный характер, поскольку градрегламент в данном случае в силу закона устанавливается.

3. Планируемый проектом генплана Хадыженского г.п. перевод участка в сельхозземли не имеет правового значения, поскольку, во-первых, проект до настоящего времени не принят, во-вторых, строительство дома начато в 2022 г., что исключает в данном случае применения положений еще не принятого генплана.
4. Тот факт, что уведомление о начале строительства направлено не в 2022, а в 2025 г., не имеет значения в контексте законности строительства дома, поскольку законом не запрещено осуществление работ по возведению объекта ИЖС до направления уведомления о планируемом строительстве.

В данном случае Адвокат Роман Адилханов привел обязательные к применению разъяснения Верховного Суда РФ.

Апшеронский районный суд Краснодарского края согласился с правовой позицией и приведенными доводами, признал неубедительными доводы администрации, и вынес решение о признании незаконным уведомления администрации.

Результаты нашей работы:

Земельные юристы юридического агентства признали незаконным уведомление администрации Апшеронского района о недопустимости строительства частного жилого дома на земельном участке и обязали повторно рассмотреть уведомление доверителя о начале строительства жилого дома.

Таким образом в результате профессиональной юридической помощи по земельному спору было защищено право на строительство жилого дома на земельном участке