Главная страница » Публикации » Как решить спор о границах земельного участка?

Как решить спор о границах земельного участка?

Как решить спор о границах земельного участка?

Это один из часто задаваемых вопросов, с которым обращаются к нашим юристам. Земельные споры, связанные с уточнением, определением или согласованием границ земельных участков, относятся к наиболее распространенным в судебной практике.
Связано это с тем, что государственные и муниципальные органы стали более требовательны к владельцам и собственникам земельных участков в вопросах землепользования и землевладения. В связи с чем землепользователи все чаще стали уточнять границы своих владений, а также проводить «Ревизию» своих земельных документов.

Уточнение границ земельного участка требуется в случае:
- если в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, или же координаты таких точек на местности различны от координат указанных в сведениях ЕГРН, а также если такие сведения не позволяют однозначно и точно определить местоположение точек на местности.
- если найдена ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка, то есть сведения о координатах соответствующих точек указанные в ЕГРН не соответствуют фактическому расположению земельного участка.

К своему удивлению, многие часто узнают о кадастровых ошибках, фактическом нахождении границ своих земельных участков на территории соседних или же наоборот, а также о расхождении фактических границ своего земельного участка с юридическими границами, установленными в документах технической инвентаризации или первичных землеотводных документах. Аналогичные проблемы возникают применительно к расхождению фактической площади земельного участка с площадью, установленной в правоустанавливающих документах (договоре купли-продажи, дарения, передачи в собственность и др.) и/или правоудостоверяющих документах (свидетельстве о праве собственности. Выписке из ЕГРН).
В конечном результате это становится предметом судебных споров между сособственниками и владельцами смежных земельных участков (соседями), или же споров с территориальными государственными или муниципальными земельными органами.

Выделим некоторые виды споров, связанных с установлением, уточнением (определением) границ земельного участка, в частности:

1. Установление или уточнение границ земельного участка с увеличением площади на величину не более чем на 10% площади, сведения о которой относительного этого земельного участка содержатся в ЕГРН.
2. Установление или уточнение границ земельного участка с увеличением площади на величину не более чем на предельный минимальный размер земельного участка/
3. Установление границ земельного участка по фактическому местоположению границ земельного участка истца (фактическому пользованию), к примеру на основании соглашения между предшествующими владельцами о порядке пользования земельными участками, или по существующим на местности 15 и более лет границам, которые закреплены природными или искусственными объекта (забором, столбами).
4. Устранение наложения или пересечения границ смежного земельного участка с земельным участком истца.
5. Устранение препятствия в пользовании земельным участком, при доказанности факта наложения границ смежного земельного участка на границы земельного участка истца.
6. Споры по реестровым ошибкам. Когда кадастровым инженером неправильно определены координаты поворотных точек земельного участка, в связи с чем, часть смежного земельного участка накладывается на земельный участок истца.
7. Исправление ошибочных сведений в отношении границ земельных участков, включенных ЕГРН.
8. Признание незаконным отказ уполномоченного органа в утверждении схемы расположения земельного участка истца на кадастровом плане территории.

Итак, порядок установления, уточнения границ земельного участка можно разделить на два этапа:

1. Согласование в добровольном порядке путем подписания акта согласования границ земельного участка.
2. Согласование границ земельного участка в судебном порядке.

Первый этап, включает проведение кадастровым инженером соответствующих обмеров земельного участка, подготовку межевого плана, подписание со смежными землепользователями (соседями) акта согласования границ земельного участка, подачу документов в Росреестр для соответствующих регистрационных действий.

Согласование границ земельного участка (когда есть необходимость и основания для их уточнения) со смежными землепользователями, проводится независимо от наличия зарегистрированных прав на эти участки либо наличия координат характерных точек их границ или иного описания местоположения границ. Предметом согласования является определение местоположения границы участка, одновременно являющейся границей другого участка (ч. 2 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).

Границы участка подлежат согласованию с собственниками смежных участков, арендаторами, владельцами на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Второй этап, стадия судебного урегулирования спора об установлении, уточнении (согласовании) границ земельного участка. Необходимость данной процедуры, возникает в случае наличия возражений или попросту отказа одного или нескольких смежных землепользователей в подписании акта согласования границ земельного участка.

Результат рассмотрения спора в суде, зависит от многих факторов, к примеру:

1. Истец должен представить суду сведения о надлежащем согласовании с собственниками смежных земельных участков и предпринятых мерах к надлежащему согласованию границ.
2. Профессионального представления интересов в суде, которое может быть обеспечено исключительно квалифицированным земельным юристом.
3. Необходимо выбрать надлежащий способ защиты права, в том числе правильно сформулировать исковые требования в зависимости от конкретных обстоятельств дела (установление границ, признание реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка, признание недействительным результатов межевания и пр.). Нередко именно с этими причинами связаны отказы судов в удовлетворении исковых требований. Необходимо обратить внимание на те объекты, коими являются природные (деревья, кустарник) или искусственные (забор, столбы и иные), которые существуют на местности 15 и более лет. Это важно в тех случаях, когда отсутствуют документальные подтверждения границ участка и его местоположение определяется по местоположению данных объектов искусственного или природного происхождения (ч. 10 ст. 22 Закона N 218-ФЗ).

4. Приложить необходимый перечень документов, подтверждающих обстоятельства, на которые истец ссылается в обоснование своих требований (правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы о межевании и согласовании границ земельного участка, документы технической инвентаризации земельного участка, первичные землеотводные документы, выписка из похозяйственной книги о правах на земельный участок досудебное заключение специалиста в области землеустроительного дела, постановление или распоряжение главы муниципального поселения о предоставлении земельного участка и пр.).
5. Рассчитать правильно государственную пошлину при подаче иска, в зависимости от характера исковых требований (имущественного или неимущественного характера). Неправильно уплаченная пошлина является основанием для оставления иска без движения, а в последующем возврате иска.
6. Документы о соблюдении между сторонами досудебного урегулирования спора или совершения действий направленных на примирение сторон.

Учитывая сложность и специфику земельного законодательства, рядовому землепользователю крайне сложно самостоятельно разобраться в том или ином вопросе без квалифицированной юридической помощи юриста по земельным вопросам.

Наши земельные юристы и адвокаты обладают успешным опытом разрешения земельных споров различной сложности, в том числе связанных со смежными областями права (наследственным, жилищным, семейным правом).