Главная страница » Публикации » Как внести изменения в правила землепользования и застройки Краснодара

Как внести изменения в правила землепользования и застройки Краснодара

1. О правилах землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) представляют собой документ градостроительного зонирования, устанавливающий территориальные зоны в отношении земельных участков, возможность их использования и т.д.

ПЗЗ имеют важное значение, поскольку непосредственно определяют вид разрешенного использования (далее – ВРИ) земельного участка, устанавливают большинство требований к застройке земельного участка.

Правила землепользования и застройки определяют, что на земельных участках в северной части района города можно строить жилые дома, на земельных участках в южной части района – многоквартирные дома, а на земельных участках в западной части района вообще можно строить офисные центры высотой не более 60 метров и т.д.

При этом, в ПЗЗ определены также параметры застройки земельного участка. То есть, если собственник может построить жилой дом на земельном участке, то ПЗЗ определяют, каким параметрам высоты и этажности дом должен соответствовать, какие отступы от границ смежных земельных участков он должен соблюсти и иные параметры.

Это также означает, именно ПЗЗ определяют категорию земельных участков и вид разрешенного использования, но никак не градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), ни выписка из ГИСОГД, ни Выписка из ЕГРН с графами «Категория земель» и «Виды разрешенного использования».

Таким образом, для землевладельца главным градостроительным документом являются ПЗЗ, именно на них он должен ориентироваться при определении возможного использования и застройки земельного участка.

2. Особая процедура принятия.

Для принятия ПЗЗ предусмотрена специальная процедура: публикация проекта ПЗЗ, вынесение проекта на общественные обсуждения или публичные слушания, после чего принимается решение об утверждении или отклонении с направление на доработку.

Т.е. процедура предполагает учет замечаний и предложений землевладельцев при принятии или изменении ПЗЗ.

При этом, подавляющее большинство землевладельцев не знают о рассмотрении проекта ПЗЗ, проводимых общественных обсуждениях или публичных слушаниях по нему.

К тому же, срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний в подавляющем большинстве случаев составляет всего 1 месяц (хотя ГрК РФ предусмотрена вилка от 1 до 3 месяцев). Например, до утверждения ПЗЗ г. Краснодара от 22.07.2021 г. общественные обсуждения проводились в период с 10.03.2021 по 13.04.2021 гг., ПЗЗ г. Анапы - с 22.03.2021 по 23.04.2021 гг.

В конечном итоге, утверждение ПЗЗ влечет множество нарушений, в частности проблему установления территориальных зон, отличных от прежних территориальных зон.

Например, до утверждения ПЗЗ земельный участок располагался в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки или в зоне сельхозиспользования, а после утверждения стал располагаться в рекреационной зоне зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады).

В результате собственник утрачивает возможность использования земельного участка для сельскохозяйственных нужд и, кроме того, потенциально может лишиться земельного участка ввиду его изъятия для муниципальных нужд размещения парка, сквера или бульвара.

В таком случае, безусловно, ПЗЗ нарушают права и законные интересы собственников земельных участков и даже создают возможность для изъятия земельного участка. Следовательно, возникает необходимость оспаривания ПЗЗ для целей изменения территориальной зоны.

Мы – судебные адвокаты оказываем профессиональную юридическую помощь в области земельных правоотношений юридическим лицам и гражданам.

Наши земельные юристы оказывают комплексную юридическую помощь:

1. Юридическое сопровождение сделок с земельными участками:

• при заключении договора купли-продажи (разработка и анализ условий договора, проведение переговоров);
• правовой анализ земельного участка (на предмет наличия обременений/ограничений, наличия судебных споров, рисков обращения взыскания на земельный участок).
  
  2. Обращения в уполномоченные органы (Администрацию, Департамент архитектуры и градостроительства, Земельный и муниципальный контроль), с целью получения в интересах землевладельца:

• получения разрешения на строительство или отклонения от установленных;
• получения разрешение на изменение вида разрешенного использования земельного участка, на условно разрешенный вид использования.3. Судебная защита земельных прав и интересов (представление интересов в судах общей юрисдикции и арбитражных судах): 

• расторжение договоров (купли-продажи, аренды, уступки прав);
• признание договоров незаключенными или недействительными.

      4. внесение изменений в досудебном порядке в генплан и ПЗЗ и изменения функциональной зоны и территориальной зоны земельного участка.

       5. оспаривание в судебном порядке генплана и правил землепользования и застройки в части установления функциональной зоны и территориальной зоны земельного участка.

3. Изменение территориальной зоны в административном порядк.

Изменить территориальную зону земельного участка можно только путем изменения самих Правил землепользования и застройки. В таком случае происходит изменение ПЗЗ не полностью, а только в части конкретного земельного участка.

Для изменения Правил землепользования и застройки ГрК РФ предусматривает особую процедуру, схожую с процедурой принятия ПЗЗ.

Для этого необходимо подготовить предложение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки и подать его в комиссию по землепользованию и застройке, которая согласно ГрК создается в каждом городе (Комиссию по землепользования и застройки г. Краснодар, г. Анапы, г. Геленджика и т.д.),

Далее Комиссия подготавливает заключение, направляет на рассмотрение главы Администрации, который принимает решение о подготовке проекта внесения изменений в ПЗЗ, после чего соответствующий проект выносится на общественные обсуждения и, в конечном итоге, направляется в законодательный орган муниципального образования (Городская дума Краснодара, Анапский городской Совет, Дума Геленджика), который решает судьбу проекта.

4. Можно ли изменить Правила землепользования и застройки в судебном порядке?

          Любой субъект земельных правоотношений (собственник, землевладелец, землепользователь, арендатор), права которого нарушены утверждением новых ПЗЗ (изменением территориальной зоны и т.д.) может оспорить правила землепользования и застройки в порядке административного судопроизводства.

          Порядок признания недействующими правил землепользования и застройки отличается от обычного искового производства, в связи с тем, что правила землепользования и застройки являются нормативным правовым актом.

5. Каковы особенности рассмотрения судом требований об изменении правил землепользования и застройки?

          1) Судом первой инстанции по делам об оспаривании правил землепользования и застройки является суд уровня субъекта РФ, а не суд городского или районного уровней (Мособлсуд, Краснодарский краевой суд, Верховный суд Республики Крым и т.д.).

          2) Ведение дела о признании недействующими правил землепользования и застройки возможно только лицом, имеющим высшее юридическое образование.

          В случае, если административный истец не имеет высшего юридического образования, то участие представителя с высшим юридическим образованием обязательно.

          3) Специальный предмет доказывания по делам о признании правил землепользования и застройки недействующими.

          Изменение ПЗЗ в судебном порядке возможно по следующим основаниям:

1. a. правила землепользования и застройки нарушают права и законные интересы собственника земельного участка;
2. b. правила землепользования и застройки не соответствуют законодательству, имеющему большую юридическую силу;

          с. при утверждении проекта правил землепользования и застройки была нарушена процедура их принятия.

          4) Обязательное привлечение в дело о признании правил землепользования и застройки прокурора для целей дачи заключения.

6. Судебная практика по признанию недействующими правил землепользования и застройки.

          Практика оспаривания Правил землепользования и застройки обширна и свидетельствует о том, что наиболее часто истцы приводят при оспаривании следующие доводы:

- правила землепользования и застройки противоречат сложившейся планировке территории и существующему землепользованию;

- правила землепользования и застройки устанавливают несколько территориальных зон в отношении земельного участка;

- правила землепользования и застройки устанавливают зоны с особыми условиями использования территорий в отсутствие решения уполномоченного органа;

- при принятии правил землепользования и застройки не приведено надлежащего обоснования изменения территориальной зоны;

- установленная правилами землепользования и застройки территориальная зона не соответствует установленной генпланом функциональной зоне;

- а также иные доводы.

Сложность дел о признании правил землепользования и застройки недействующими заключается в том, что собственникам и иным землевладельцам необходимо доказать, что правила землепользования и застройки не только нарушают их права и законные интересы, но и противоречат законодательству, имеющему большую юридическую силу. Как показывает судебная практика, чаще всего правила землепользования и застройки противоречат ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ.